洋商地產(chǎn)第一股
作為上海灘第一家公開募股的股份制地產(chǎn)公司，上海業(yè)廣公司通過地產(chǎn)出租、買賣和抵押放貸，賺取豐厚利潤，綜合實力長期位于業(yè)內(nèi)前列。
上海外白渡橋的北堍有一幢18層地標(biāo)式建筑——百老匯大廈（今上海大廈），其“山”字外形彰顯內(nèi)斂與莊重，恰似外灘的“屏風(fēng)”。它的建造者是近代著名的英商——上海業(yè)廣地產(chǎn)公司，該公司為上海第一家公開募股的股份制地產(chǎn)公司，創(chuàng)辦于1888年，其綜合實力長期雄居業(yè)內(nèi)前列。1880年代，黃浦灘（今外灘）一帶洋行林立，已經(jīng)無地可“圈”。公共租界試圖向蘇州河以北擴展。1888年12月，最早進入上海黃浦灘頭來“淘金”的仁記洋行老板伍德，聯(lián)合曾先后擔(dān)任工部局總董的元芳洋行老板伯頓、兆豐洋行老板和霍格、公平洋行老板華德，發(fā)起設(shè)立ShanghaiLandInvestmentco，Ltd，其中文名為上海業(yè)廣地產(chǎn)公司（下簡稱“業(yè)廣公司”）。業(yè)廣公司額定股本100萬兩，每股50兩，實收62萬兩，公司在香港注冊，管理人為仁記洋行。
作為公司主要發(fā)起人的仁記洋行將自己在仁記路（今滇池路）上4.3畝作價入股，1908年業(yè)廣公司在該地塊上建造了一幢4~5層的西式磚木結(jié)構(gòu)辦公樓，公司就長期設(shè)在自己的業(yè)廣大樓內(nèi)（今滇池路100號）。
公司成立之初，蘇州河以南的中心地帶地價已經(jīng)攀升，只好考慮到附近的虹口“圈地”，業(yè)廣公司從工部局內(nèi)線獲悉今大名路、四川北路、江西北路、昆山路等5條馬路將延伸的消息后，開始出手：他們拿到的第一個地塊位于今黃浦路大名路一帶，共69畝；不久，又以14.8萬拿下位于吳淞路、北河南路、天潼路及海寧路一帶的159畝農(nóng)田。
業(yè)廣公司將上述土地分成多塊，分別建成沿街商業(yè)用房和大街背面的里弄住宅，先后擇機推向市場。由于這一帶的路已通，地價大漲。業(yè)廣公司大發(fā)橫財，大賺數(shù)百萬兩，其中僅北四川路崇福里的88畝土地出賣時就得銀127萬兩，業(yè)廣公司趁機向北向東擴展。至1896年年底，業(yè)廣公司合計建造西式房屋172幢，中式房屋293幢。20世紀初，業(yè)廣公司又把握公共租界西擴的機會，在今萬航路、武定路一帶“圈”地100多畝。
業(yè)廣公司在成立兩年后即1890年5月就發(fā)行了第一期公司債，至1929年止，40年間該公司先后發(fā)行公司債達30次之多，募資總額在2000萬銀圓（1銀圓可兌換0.715銀兩）以上，還本期一般為20年，有的長達40年，利率5~6厘。6厘債券主要有：1926年發(fā)行100萬銀兩，付息日期為每年3月與9月；1931年發(fā)行300萬銀兩，付息日期為6月和12月；1933年發(fā)行100萬銀兩，付息日期為6月及12月；5厘債券有1934年發(fā)行的357萬銀圓，付息日期為4月及10月等。到1937年，業(yè)廣公司尚有1700余萬銀圓公司債未清償，超長期公司債為業(yè)廣地產(chǎn)的資產(chǎn)運作帶來諸多便利。
公司的資本額也在增加，從1901年的195萬兩一舉增至1937年的1670萬兩。中國股東持股比例也從1933年的20%增加到1941年的46%。業(yè)廣公司的股息率一般在6%以上，1915年曾高達14%，這其中，租金收入功不可沒。
1921~1935年間，公司租金收入累計達2086萬兩。
業(yè)廣公司“囤”地最多時高達千畝，公司董事長海恩認為，“適合中國住戶使用的產(chǎn)業(yè)，必然成為賺錢的事業(yè)”，所以其產(chǎn)業(yè)多半以出租為主，鎖定在中國住戶和小工商業(yè)主，在其3000多幢房屋中，西式住宅不及200幢，且多以中低層為主，七八層的公寓僅2處，10層以上的高層建筑只有百老匯大廈。1930年業(yè)廣公司聘請上海灘著名的公和洋行為顧問，耗資580萬元，歷時4年，百老匯大廈方告建成。
大廈營業(yè)后幾乎沒有房間空置，上海淪陷后，大廈形同“孤島”，1939年3月25日，業(yè)廣公司被迫以510萬元的折價賣給日本恒產(chǎn)株式會社，當(dāng)天的《字林西報》曾以“百老匯大廈易幟”為題，報道當(dāng)時上海史上這宗最大的房地產(chǎn)交易案。
① 業(yè)廣公司 1926 年發(fā)行的 30
年期公司債券
② 業(yè)廣公司 1938 年 發(fā)行的船票
除了自營房地產(chǎn)外，“買進賣出”是業(yè)廣公司的另一項主營業(yè)務(wù)。1921~1936年，業(yè)廣公司通過買賣地產(chǎn)共獲利754萬兩，其中在1930~1931年上海地產(chǎn)市場極度繁榮之時曾獲利高達455萬兩。
業(yè)廣公司還深度介入房地產(chǎn)抵押貸款，利用資金優(yōu)勢吃“利差”。它背后的大金主為匯豐銀行，1918~1923年，業(yè)廣公司每年都向匯豐融入幾十萬銀兩，1924和1931年分別達到139萬銀兩與195萬銀兩，1934~1938年公司融資金額少則百萬，多則近千萬銀圓。它的融資利率通常為5%~6%，放貸利率則在7.5%~9%之間，放貸對象以中國工商界為主。1918~1936年業(yè)廣公司平均每年放款200萬兩，高峰時的1931年放出400萬銀兩，1934年更達600萬銀兩。低息融資，高息放貸，業(yè)廣公司通過利差獲利相當(dāng)樂觀。
（作者系經(jīng)濟史博士，專注股票收藏）
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