投資旅游地產(chǎn)需要注意些什么呢？
非常榮幸為題主作答。
從題主描述的情況來(lái)看，我想從旅游地產(chǎn)的范疇、目前盈利模式和困境、投資運(yùn)營(yíng)要點(diǎn)等3個(gè)方面進(jìn)行回復(fù)。
一、范疇
所有依托周邊豐富的旅游資源而建的、有別于傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目的融旅游、休閑、購(gòu)物、度假、居住為一體的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，皆可為旅游地產(chǎn)范疇。
二、主要盈利模式和困境
1、常見(jiàn)盈利模式
盈利來(lái)源主要為地產(chǎn)銷售和旅游經(jīng)營(yíng)。地產(chǎn)銷售是依附在旅游經(jīng)營(yíng)上面的，旅游經(jīng)營(yíng)聚攏人氣、帶動(dòng)地產(chǎn)銷售，賣(mài)房可以快速回籠資金，然后再投入到項(xiàng)目后期開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)中。
2、困境
主要是選地困境和資金流困境。
旅游地產(chǎn)需要培育，培育的過(guò)程基本都是投入，因此需要自有資金雄厚、需要能融來(lái)的資金便宜，但是后期回款需要培育得到市場(chǎng)的逐步認(rèn)可才逐步回收。因此存在資金流問(wèn)題。
三、投資運(yùn)營(yíng)要點(diǎn)
旅游地產(chǎn)不同于一般住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。 一般住宅項(xiàng)目，幾萬(wàn)方到幾十萬(wàn)方的體量，無(wú)非差異是在開(kāi)發(fā)的批次不同，但歸根到底走的是流量和價(jià)格預(yù)期。但旅游地產(chǎn)項(xiàng)目不同，它一般業(yè)態(tài)復(fù)雜，既有住宅、也有酒店和商業(yè)，既有可售產(chǎn)品，也有要開(kāi)發(fā)商自持的的產(chǎn)品，這對(duì)開(kāi)發(fā)商的運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)能力以及管理能力是一個(gè)巨大的考驗(yàn)。
因此，投資旅游地產(chǎn)必須先有格局，這個(gè)格局就是做超大盤(pán)、整合大量資源、大運(yùn)營(yíng)的調(diào)性。我想從4個(gè)方面分析下底線性的注意要點(diǎn)吧：
1、選地
地塊的區(qū)位很關(guān)鍵，遠(yuǎn)離城市就會(huì)存在銷售困難，距離城市近就會(huì)面臨拿地難。所以選地要么距離大城市近（比如華僑城的歡樂(lè)谷項(xiàng)目），要么距離名勝景區(qū)近（比如雅居樂(lè)在海南的項(xiàng)目）。
其次，要盡可能的大。沒(méi)有大盤(pán)，難以成就旅游地產(chǎn)?？梢圆捎孟雀s地、分期投資的方式解決一次性投資巨大的問(wèn)題。
2、開(kāi)發(fā)時(shí)序
房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及大量資金投入和杠桿使用，旅游地產(chǎn)更是如此，有可能資金投入進(jìn)去，如果前期選地、規(guī)劃、策劃定位不準(zhǔn)，后期根本無(wú)法變現(xiàn)，更談不上盈利。
所以開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，必須首先要考慮能否潛下心來(lái)做旅游，如何達(dá)成旅游和地產(chǎn)的平衡，如何實(shí)現(xiàn)“依靠旅游拉動(dòng)地產(chǎn)，憑借地產(chǎn)反哺旅游”的良性循環(huán)。
講到如何潛下心做旅游，就是說(shuō)項(xiàng)目的內(nèi)涵。內(nèi)涵就是以項(xiàng)目為背景所依托的故事，旅游地產(chǎn)的出路在于鮮明的內(nèi)涵，這是旅游地產(chǎn)形成特色競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵因素 。
3、配套與資源整合
縱觀國(guó)內(nèi)比較成功的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，都以高品質(zhì)的配套帶動(dòng)項(xiàng)目升值，比如雅居樂(lè)清水灣項(xiàng)目。真正做旅游地產(chǎn)，就要實(shí)現(xiàn)高品質(zhì)的景區(qū)、酒店、溫泉、游艇、高爾夫、主題公園六大要素或其中幾個(gè)要素的有效組合，目的都是為了實(shí)現(xiàn)高品質(zhì)住宿、購(gòu)物、休閑、特色體驗(yàn)、自然風(fēng)光全角欣賞的結(jié)合。
有高端配套，必要有高超的資源整合能力。所謂整合歸根結(jié)底就是自然風(fēng)光的挖掘能力、各類配套所需的商務(wù)資源嫁接能力。能夠挖掘一個(gè)區(qū)域最核? ?、最稀缺的景觀價(jià)值，是旅游地產(chǎn)項(xiàng)目后期成功的必要條件。而商務(wù)資源嫁接也是確保項(xiàng)目后期運(yùn)營(yíng)到位不到位的關(guān)鍵，比如是否有極具競(jìng)爭(zhēng)力的設(shè)計(jì)資源、引入的品牌酒店、購(gòu)物品牌和演藝商等、導(dǎo)入客源的旅行社及銷售等等，都會(huì)在拿地后開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)階段一個(gè)一個(gè)的成為環(huán)節(jié)的關(guān)鍵因素。因此，要有好配套，必須有資源整合能力。
4、始終堅(jiān)持大運(yùn)營(yíng)思路
旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要注意可見(jiàn)物業(yè)、可感受體驗(yàn)、可升值資產(chǎn)相結(jié)合。所以需要將長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)視為旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的關(guān)鍵，做好商業(yè)、酒店、主題公園等業(yè)態(tài)的運(yùn)營(yíng)。真正注重長(zhǎng)期開(kāi)發(fā)過(guò)程中的后期利潤(rùn)價(jià)值，即不動(dòng)產(chǎn)的租賃經(jīng)營(yíng)、旅游產(chǎn)品的門(mén)票和輔助收入、商業(yè)配套設(shè)施的收入等，從而打開(kāi)多元收益模式，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期獲益。
如此才能真正贏得市場(chǎng)，否則就會(huì)陷入“大地產(chǎn)小旅游”的怪圈，最終不倫不類。
希望上述回復(fù)對(duì)題主有參考意義。謝謝！
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