導(dǎo)讀：建筑學(xué)茶室設(shè)計調(diào)研報告怎么寫？ 求可行性研究報告范文

設(shè)計調(diào)研報告一般需要解決幾個方面的問題：1，功能配置：一個茶室大概設(shè)置那些部分，各部分面積比例，設(shè)施配備等等。還有交通流線等功能性的內(nèi)容2，設(shè)施，環(huán)境，空間，家私，景觀等調(diào)查3，人的活動方式，行為學(xué)調(diào)查。那種空間比較受歡迎。人可以長期停留。人們在茶室里面的活動類型，停留時間。4，建筑風(fēng)格，文化內(nèi)涵，品味格調(diào)等等的內(nèi)容。大體上從基本的需求---逐步上升到精神層面的內(nèi)容。

求可行性研究報告范文

XX房地產(chǎn)項目可行性研究報告公司名稱：* * 房地產(chǎn)公司編制人員：* * *完成日期：2004-7-21目錄調(diào)查人員聲明4第一部分：項目總論51.1項目背景51.2項目概況51.2.1項目名稱51.2.2項目建設(shè)單位概況51.2.3項目地塊位置及周邊現(xiàn)狀51.2.4項目規(guī)劃控制要點71.2.5項目發(fā)展概況71.3可行性研究報告編制依據(jù)71.4可行性研究結(jié)論及建議8第二部分：市場研究82.1宏觀環(huán)境分析82.2全國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析82.3本市房地產(chǎn)市場分析82.3.1本市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀82.3.2本市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢92.4板塊市場分析92.4.1區(qū)域住宅市場成長狀況92.4.2區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征102.4.3區(qū)域市場目標(biāo)客層研究102.5項目擬定位方案102.5.1可類比項目市場調(diào)查102.5.2項目SWOT分析112.5.3項目定位方案11第三部分：項目開發(fā)方案113.1項目地塊特性與價值分析113.2規(guī)劃設(shè)計分析123.3產(chǎn)品設(shè)計建議133.4項目實施進(jìn)度153.5營銷方案163.6機(jī)構(gòu)設(shè)置163.7合作方式及條件17第四部分：投資估算與融資方案174.1投資估算174.1.1投資估算相關(guān)說明174.1.2分項成本估算174.1.3總成本估算204.1.4單位成本204.1.5銷售收入估算204.1.6稅務(wù)分析204.1.7項目資金預(yù)測214.1.8現(xiàn)金流量表214.1.9自有資金的核算214.2融資方案224.2.1項目融資主體224.2.2項目資金來源224.2.3融資方案分析224.2.4投資使用計劃224.2.5借款償還計劃22第五部分：財務(wù)評價235.1財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取235.2財務(wù)評價（方案1）235.2.1財務(wù)盈利能力分析235.2.2靜態(tài)獲利分析245.2.3動態(tài)獲利分析245.2.4償債能力分析245.2.5綜合指標(biāo)表245.3財務(wù)評價（方案2）255.4財務(wù)評價結(jié)論25第六部分：不確定性分析256.1盈虧平衡分析256.2敏感性分析266.2.1變動因素一成本變動266.2.2變動因素二售價變動266.2.3變動因素一容積率變動266.3風(fēng)險分析276.3.1風(fēng)險因素的識別和評估276.3.2風(fēng)險防范對策27第七部分：綜合評價277.1社會評價（定性）277.2環(huán)境評價（影響及對策）277.3公司資源匹配分析27第八部分：研究結(jié)論與建議278.1結(jié)論278.2建議27第九部分：附錄289.1附件：289.2附表：289.3附圖：29調(diào)查人員聲明我們鄭重聲明：1、 我們在本調(diào)查報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的。2、 我們依照XXXX公司統(tǒng)一的《房地產(chǎn)可行性研究報告模式》進(jìn)行分析。3、 形成意見和結(jié)論。4、 撰寫本可行性研究報告。5、 我們已（或沒有）對本報告中的擬建項目進(jìn)行了實地查勘（在本聲明中應(yīng)清楚地說明哪些調(diào)查人員對擬建項目進(jìn)行了實地查勘）。6、 （其他需要聲明的事項）參加調(diào)查人員簽名：公司領(lǐng)導(dǎo)簽字：注：形成一致意見后，附后存檔。第一部分：項目總論1.1項目背景這一部分主要應(yīng)說明項目的發(fā)起過程、提出的理由、前期工作的發(fā)展過程、投資者的意向、投資的必要性等可行性研究的工作基礎(chǔ)。為此，需將項目的提出背景與發(fā)展概況作系統(tǒng)地敘述。說明項目提出的背景、投資理由、在可行性研究前已經(jīng)進(jìn)行的工作情況及其成果、重要問題的決策和決策過程等情況。在敘述項目發(fā)展概況的同時，應(yīng)能清楚地提示出本項目可行性研究的重點和問題。1.1.1項目所在區(qū)域發(fā)展情況城市發(fā)展規(guī)劃與地塊的關(guān)系及對項目開 發(fā)的影響；所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位，所在區(qū)域政策、經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)環(huán)境。1.1.2項目發(fā)起人及發(fā)起緣由項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點工程等。1.1.3項目投資的必要性①項目啟動對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般3—5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項目）；②公司進(jìn)入重點區(qū)域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險、擴(kuò)大社會影響力的作用；③從公司未來的利潤需求、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項的意義；1.2項目概況1.2.1項目名稱1.2.2項目建設(shè)單位概況1.2.3項目地塊位置及周邊現(xiàn)狀①地塊位置地塊所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。附圖：項目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、機(jī)場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公/商務(wù)/政府的關(guān)系）。②宗地現(xiàn)狀1）四周范圍；2）地勢平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢比較；3）地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積；4）地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說明對拆遷及項目開發(fā)進(jìn)度的影響；5）地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；6）土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；7）地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容；地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。③項目周邊的社區(qū)配套1）周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套?交通狀況（a） 公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等；（b） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決；（c） 現(xiàn)有交通捷運(yùn)系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運(yùn)系統(tǒng)；?教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況。?醫(yī)院等級和醫(yī)療水平?大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場?文化、體育、娛樂設(shè)施?公園?銀行?郵局?其他附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。2）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀④項目周邊環(huán)境（根據(jù)個案特性描述，沒有的可以不寫）1)治安情況2)空氣狀況3)噪聲情況4)污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）5)危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等）6)周邊景觀7)風(fēng)水情況8)近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心/超市的建設(shè)等。9)其他⑤大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性）1)道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實施的時間，與宗地的關(guān)系（影響）。2)供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。3)污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。4)通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。5)永久性供電和臨時施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置 、距宗地距離、涉及線路成本等。6)燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。7)供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。附圖：說明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴(kuò)容和增加的情況。1.2.4項目規(guī)劃控制要點規(guī)劃控制要點①總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積②住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積③綜合容積率、住宅容積率④建筑密度⑤控高⑥綠化率⑦其他1.2.5項目發(fā)展概況①已進(jìn)行的調(diào)查研究項目及成果②項目地塊初勘及初測工作情況③項目建議書編制、提出及審批過程④研究工作進(jìn)展情況1.3可行性研究報告編制依據(jù)在可行性研究中作為依據(jù)的法規(guī)、文件、資料、要列出名稱、來源、發(fā)布日期。并將其中必要的部分全文附后，作為可行性研究報告的附件，這些法規(guī)、文件、資料大致可分為四個部分：項目主管部門對項目的建設(shè)要求所下達(dá)的指令性文件；對項目承辦單位或可行性研究單位的請示報告的批復(fù)文件?？尚行匝芯块_始前已經(jīng)形成的工作成果及文件。國家和擬建地區(qū)的政策、法令和法規(guī)。根據(jù)項目需要進(jìn)行調(diào)查和收集的設(shè)計基礎(chǔ)資料。（1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（2）《A市城市拆遷管理條例》（3）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》（4）《住宅設(shè)計規(guī)范》（5）《住宅建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（6）《建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》（7）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范》（8）《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》1.4可行性研究結(jié)論及建議1.4.1市場研究1.4.2開發(fā)方案1.4.3投資估算與融資方案1.4.4財務(wù)評價1.4.5不確定性分析1.4.6綜合評價1.4.7研究結(jié)論與建議1.4.8主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表第二部分：市場研究2.1宏觀環(huán)境分析房地產(chǎn)開發(fā)商在一個國家的某個地區(qū)擬進(jìn)行房地產(chǎn)投資時，首先要考慮的是該國的宏觀因素如政治、經(jīng)濟(jì)、文化、地理地貌、風(fēng)俗習(xí)慣等。2.2全國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析2.2.1行業(yè)政策2.2.2市場供給與需求2.2.3行業(yè)發(fā)展趨勢2.3本市房地產(chǎn)市場分析一般來講，項目所在國內(nèi)部地區(qū)之間的發(fā)展是不平衡的，差異總是不同程度地存在，僅研究其宏觀因素還不夠、還必須對項目所在區(qū)域進(jìn)行因素分析，這是因為：首先，宏觀經(jīng)濟(jì)對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響程度不同，對有的區(qū)域影響大，有的區(qū)域影響小；其次，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響存在著“時滯’現(xiàn)象，宏觀的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀往往要經(jīng)過一段長時間以后才能對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生影響，有的地區(qū)反應(yīng)快，有的地區(qū)則滯后性較為明顯，投資時必須加以考慮；其三，國家特定的地區(qū)經(jīng)濟(jì)使得某些區(qū)域經(jīng)濟(jì)或多或少受宏觀經(jīng)濟(jì)波動的影響，甚至形成于宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢相反的逆向走勢。2.3.1本市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀整體競爭格局，供求現(xiàn)狀1、近三到五年商品住宅市場發(fā)展?fàn)顩r：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。2、量值描述市場狀況：當(dāng)年市場主要指標(biāo)：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個人購房比例、平均售價、個人信貸額度占銷售額比例。3、各類型產(chǎn)品的市場特征：價位區(qū)分、各檔次市場比例、發(fā)展趨勢、產(chǎn)品特征、分布區(qū)域等。4、各行政區(qū)市場比較：（1）量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價格等。（2）各區(qū)商品住宅分布特征：供應(yīng)量、銷售量變化和發(fā)展趨勢等。5、當(dāng)?shù)爻鞘薪⒅衅谝?guī)劃發(fā)展方向描述城市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等與項目開發(fā)和居民住宅密切相關(guān)方面。6、主 要發(fā)展商情況：發(fā)展商實力、企業(yè)性質(zhì)、開發(fā)水平；前20名發(fā)展商最近3年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場占有率。7、熱點區(qū)域的表述和特征，熱點產(chǎn)品的表述和特征8、客戶的購買偏好、購買關(guān)注的要素9、重點樓盤描述備注：需要完成城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場調(diào)研報告（報告格式及內(nèi)容另附）2.3.2本市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢①需求預(yù)測需求預(yù)測就是以房地產(chǎn)市場調(diào)查的信息、數(shù)據(jù)和資料為依據(jù)，運(yùn)用科學(xué)的方法，對某類物業(yè)的市場需求規(guī)律和變化趨勢進(jìn)行分析和預(yù)測，從而推斷出未來市場對該類物業(yè)的需求。②供給預(yù)測供給預(yù)測就是以房地產(chǎn)市場調(diào)查的信息資料和數(shù)據(jù)為依據(jù)，運(yùn)用科學(xué)的方法，對某類物業(yè)的市場供給規(guī)律和變化趨勢進(jìn)行分析，從而預(yù)測未來市場上該類物業(yè)的供給情況（預(yù)測方法：通常可以分為時間序列分析法和因果關(guān)系分析法。時間序列分析法又可分為：移動平均法，指數(shù)平滑法等；因果關(guān)系分析法可分為：線性回歸法、非線性回歸法、模擬法等。）2.4板塊市場分析2.4.1區(qū)域住宅市場成長狀況①區(qū)域住宅市場簡述形成時間各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況購買人群變化②區(qū)域住宅市場各項指標(biāo)成長狀況（近3-5年）開工量/竣工量銷售量/供需比平均售價③區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢2.4.2區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征①各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況②各檔次產(chǎn)品的集合特征尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征平均售價開發(fā)規(guī)模產(chǎn)品形式平均銷售率平均容積率物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征③區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案狀況附圖：項目周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現(xiàn)場圖片。④未來2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型⑤分析：本案在區(qū)域市場內(nèi)的機(jī)會點⑥結(jié)論：區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展態(tài)勢本案所在位置的價位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價位區(qū)間及產(chǎn)品形式本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場潛力本案在開發(fā)中的營銷焦點問題2.4.3區(qū)域市場目標(biāo)客層研究①各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項目的經(jīng)驗研究及全市的趨勢特征上）②結(jié)論：本案目標(biāo)人群的區(qū)域來源、行業(yè)特點、產(chǎn)品力的偏好、購買方式和主要的關(guān)注點、訴求點。2.5項目擬定位方案2.5.1可類比項目市場調(diào)查序號 比較因素 典型樓盤分值 權(quán)重 擬建項目分值 備注（詳細(xì)）1 地段位置 100 40% 110 距所在片區(qū)中心的遠(yuǎn)近； 商業(yè)、寫字樓為臨街或背街；2 配套設(shè)施 100 10% 115 城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施：供水、供電、排水； 社會服務(wù)設(shè)施；文化教育、醫(yī)療、文娛體育、郵電、公園綠化3 規(guī)劃設(shè)計 100 10% 110 規(guī)劃水平、理念4 物業(yè)管理 100 10% 95 保安、清潔衛(wèi)生；內(nèi)墻；綠化率及養(yǎng)護(hù)狀況；物業(yè)管理費(fèi)；是否人車分流；物業(yè)管理商資質(zhì)5 交通情況 100 5% 80 大小中巴線路數(shù)量；距公交站遠(yuǎn)近；站點數(shù)量；大中小巴舒適程度6 樓盤規(guī)模 100 3% 100 建筑總面積（在建及未建）；總占地面積；戶數(shù)；7 產(chǎn)品外觀 100 5% 105 是否醒目；是否新穎；是否高檔；感官舒適程度；8 戶型設(shè)計 100 10% 105 戶型布置是否合理，是否有暗房，實用率是否高9 發(fā)展商信譽(yù) 100 2% 90 資產(chǎn)及資質(zhì)、開發(fā)樓盤多少、樓盤質(zhì)量、品牌10 銷售手法 100 5% 11011 其它方面 如對方?jīng)]有，百分比值可考慮此項在整個房價中所占有的比重12 合計 106 各行權(quán)重乘以擬建樓盤分值13 擬建樓盤價格=典型樓盤價格*106計算。備注：1）此表格主要是想通過與當(dāng)?shù)氐湫蜆潜P的比較，發(fā)現(xiàn)擬建項目的優(yōu)缺點。2）使我們的價格制定更客觀合理。3）此表中的權(quán)重比例，公司可根據(jù)實際情況進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。2.5.2項目SWOT分 析2.5.3項目定位方案①市場定位②目標(biāo)市場定位③項目產(chǎn)品定位主要功能/建筑規(guī)模/主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)④價格定位：項目 銷售均價 （元/㎡） 出租均價 （元/㎡×月） 可租售面積（㎡） 備注寫字間配套功能停車場住宅銷售第三部分：項目開發(fā)方案3.1項目地塊特性與價值分析3.1.1地塊特征分析3.1.2土地價值分析1）估價方法和計算公式2）估價過程3）拆遷成本估算3.1.3土地升值潛力初步評估。從地理位置、周邊土地供應(yīng)（價格與成交的情況）、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。3.1.4土地法律性質(zhì)評估土地所有權(quán)、使用權(quán)歸屬/規(guī)劃的用途取得土地使用權(quán)程序評估土地性質(zhì)變更的評估（已經(jīng)是商品房用地可以不寫）政策性風(fēng)險評估：城市規(guī)劃限制或更改、突發(fā)性政策等政府因素導(dǎo)致項目中斷開發(fā)、報批報建流程無法完成、項目開發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。對各項法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險的可控性進(jìn)行評價。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發(fā)進(jìn)度的影響等。

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