鄉(xiāng)村旅游開發(fā)繞不開農村用地問題，很多開發(fā)商也好、經理人也好、甚至是天天與農民打交道的基層政府官員，在與我接洽時都會拋出“這塊地能用嗎”、“基本農田可以改變用地性質嗎”、“木屋可以不需要建設指標吧”、“這個項目的用地需要到國土報批嗎”等等諸如此類的問題，這實際反應的是大家對用地問題的重要性認識不夠，而僅僅把對項目的關注點聚焦在市場、產品、盈利性、運營模式等后端環(huán)節(jié)，而忽略了項目的用地基礎合法性、開發(fā)流程合規(guī)性、以及土地作為一種高附加值資源的遠期增值變現能力。
用地是農村項目開發(fā)遇到的基礎問題，也就是項目開發(fā)的方向問題，需要搞清楚國家的政策傾斜、戰(zhàn)略扶持方向，也需要搞清楚土地流轉、征收這些近幾年的新生專業(yè)術語，更需要理清楚用地流程問題，包括征收征用、流轉、承包、租賃、補償等，也就是讓土地活起來的“1、2、3步”怎么走。
文sir說的項目開發(fā)不涉及土地一級開發(fā)哦
土地一級開發(fā)，是指由政府或其授權委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內的城市國有土地、鄉(xiāng)村集體土地進行統一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當的市政配套設施建設，使該區(qū)域范圍內的土地達到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設條件（熟地），再對熟地進行有償出讓或轉讓的過程。
土地二級開發(fā)，即土地使用者將達到規(guī)定可以轉讓的土地通過流通領域進行交易的過程。包括土地使用權的轉讓、租賃、抵押等。以房地產為例，就是“賣房子的”和“出租房子的”。
先要確定開發(fā)涉及的土地性質
首先要分國有土地和集體土地，集體土地只要村委會同意，可以自行流轉。國有土地的流轉要經過國土局備案，變更登記。
（1）集體土地
所有者：由農村村民構成的農業(yè)集體經濟組織所有的農村和城市郊區(qū)的土地。在此類土地上種植的農作物、建造的建筑物等，為集體土地附著物。
使用方式：分為兩種，他用與國有土地類似，即將使用權轉讓、出租，獲取收益；自用方面則與國有土地不同，除了可以生產工作自用外，還可以進行生活、經營自用，如作為宅基地分配給成員、建設集體住宅、娛樂設施、經營設施等。
收益渠道：集體土地收益渠道則更加寬廣，既有使用權他用的轉讓、出租收益，又有自用土地及其附著物經營收益。
（2）國有土地
所有者：國有土地的所有權人是中華人民共和國的全體公民
使用方式：一是他用，即通過使用權出讓或劃撥，用于經濟發(fā)展或社會發(fā)展；一是生產工作自用，用于建造辦公場所、公益設施等。目前，自用的國有土地不能用于生活、經營用途，如建造住宅、酒店等。
收益方式：由于政府自用的國有土地不能用于經營，故國有土地的收益主要來自出讓使用權獲得的出讓費。
旅游項目開發(fā)涉及的農村集體土地流轉一般建議流程
文sir說，作為農村旅游項目開發(fā)最常見的一種土地使用方式，土地流轉將在未來被反復提及。
（1）與地方政府簽訂意向性合作開發(fā)協議
（2）景區(qū)、旅游區(qū)等規(guī)模型項目需編制片區(qū)旅游發(fā)展總體規(guī)劃（參照上位土地利用規(guī)劃給建設地塊劃定紅線），若是小型項目則可形成簡要的項目開發(fā)設計方案
（3）總體規(guī)劃上會評審（通過后有法律效力）
（4）向所在地國土局提出流轉申請（委托土地轉出方向和土地轉入方向兩地土地流轉服務中心辦理）
（5）協調鎮(zhèn)村政府同意土地流轉（需召開村民大會或其他公示方式）
（6）雙方土地流轉中心作為中介人，負責信息登記、 審核、評估、洽談等事宜
（6）市（縣）人民政府審批后由國土發(fā)批準書
（7）簽訂流轉合同（建議和村集體談，如果直接和農民簽租賃合同后期問題較多）
（8）到國土局登記獲得土地使用證

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