化身徐姑姑，帶你“夢回”上海老洋房
近日，伴隨著電視劇《安家》的熱播，劇中價格動輒上億的老洋房刷新了不少觀眾對于豪宅的認知，不少網(wǎng)友留言感慨“貧窮限制了我的想象力”。
隨著劇情進入白熱化階段，羅晉飾演的靜宜門店店長徐文昌（徐姑姑）圈粉無數(shù)。工作上，徐姑姑業(yè)務(wù)能力超強，憑借過硬的專業(yè)技能，成為老洋房方面的專家，更出書《夢回十里洋房》，身為一店之長的他御下有方，團隊氛圍融洽，下屬對他都“忠心耿耿”。生活中，徐姑姑不僅衣品頗佳，還燒得一手好菜，西紅柿炒蛋、藕夾等家常菜手到擒來，汽鍋雞、佛跳墻等大菜硬菜也不在話下。彈唱尤克里里時，光芒萬丈，抱著吉他一首《想把我唱給你聽》更是讓人不禁單曲循環(huán)。
很多人認為，徐文昌的灑脫，重情誼、人緣好，離不開他有安身立命的法寶——過硬的老洋房業(yè)務(wù)技能。
回夢上海老洋房
在很多上海人的記憶中，那一棟棟形態(tài)各異的老洋房，羅密歐式的半圓陽臺、紅色的木質(zhì)百葉窗、大斜坡的屋頂……掩映在兩側(cè)法國梧桐的濃蔭里，是這座城市獨特的景觀與腔調(diào)。
徐姑姑的大作《夢回十里洋房》確有其書，但準確的書名為《回夢上海老洋房》，作者是擅長講述上海豪門故事的宋路霞，該書以老洋房為主線，講述了百多年十里洋場的名人趣聞軼事，史料豐富。
正如劇中徐姑姑所言，“每一棟老洋房都有自己的故事、性格和自己應(yīng)有的主人”。
某種意義上，老洋房之于上海，如同四合院之于北京，園林之于蘇州一般，是人文地標，更憑借其獨特的歷史印記和建筑風(fēng)貌，成為城市名片中韻味深長的一部分。
上海老洋房主要指建造于1840年到1949年間的獨幢別墅，建筑風(fēng)格各異，一般為四面或三面臨空，裝修精致，備有客廳、餐室，有數(shù)套衛(wèi)生間等結(jié)構(gòu)較好的獨立式或復(fù)式、別墅式住宅。
經(jīng)過歷史的沉淀，《上海老洋房和里農(nóng)房發(fā)展趨勢報告》顯示，上海全市現(xiàn)存老洋房4000-5000幢，但是90%以上歸國家所有，而國有花園住宅2004年起就只租不售了，上海私有產(chǎn)權(quán)的老洋房總共只有200-250幢，其中產(chǎn)權(quán)清晰、可出售的老洋房不超過100幢，而修繕完好的不足50幢，多集中于汾陽路、太原路、愚園路、武康路、思南路、長樂路和華山路，每一幢老洋房里承載著一個當(dāng)年上海灘的傳奇故事。
《安家》中讓“飼料大王”林茂根無比向往的老洋房向公館原型正是上海優(yōu)秀歷史建筑應(yīng)公館。應(yīng)公館建于1930年代，位于鳳陽路288弄338號，磚混結(jié)構(gòu)，西式折衷風(fēng)格，共三層。其最初的建造者是民國時期來滬的寧波商人、上海有名的地產(chǎn)大亨——應(yīng)子云。1918年，應(yīng)子云斥資十萬兩白銀（折合人民幣約1000多萬元，這還沒有算上過去近100年的通貨膨脹，銀價變動），耗時三年建造，在當(dāng)時上海灘的花園住宅中，只有外灘匯豐銀行可與之媲美。2017年，應(yīng)公館曾對外報價3.18億元。
有細心網(wǎng)友發(fā)現(xiàn)，應(yīng)公館還是電視劇《偽裝者》里明公館的原型。
上圖為《安家》中向公館；下圖為《偽裝者》中明公館
于是，網(wǎng)友腦洞大開將兩部劇劇情連接起來：抗戰(zhàn)勝利后，明樓改名為向玉榮，一家人隱姓埋名，帶著明臺、阿誠移居海外。
一幢承載一個上海灘傳奇故事
那么市面上，還有哪些代表性的老洋房呢?
白日的榮宅
夜間的榮宅
榮宅坐落于靜安區(qū)陜西北路186號，堪稱上海最為高雅的花園洋房之一，是近代上海著名的實業(yè)家“面粉大王”榮宗敬家族曾經(jīng)的家宅，其與弟弟榮德生一起締造了榮氏實業(yè)帝國，開啟了榮氏家族延綿四代的財富史。
2004年，榮宅被列入上海市靜安區(qū)文化遺產(chǎn)；2005年，榮宅榮獲“上海市優(yōu)秀歷史建筑”的稱號；2011年，時尚品牌 Prada攜手修繕專家建筑師 Roberto Baciocchi啟動對榮宅的修繕。榮宅的修繕工程目標在于修補破損之處，以恢復(fù)宅邸內(nèi)飾外景的歷史原貌；同時對宅邸進行必要的結(jié)構(gòu)性加強及功能性革新，做到了真正的“修舊如舊”。
查公館
查公館是上海市靜安區(qū)興業(yè)太古匯內(nèi)的一棟百年歷史保護建筑，原為上?！邦伭洗笸酢鼻袷闲值艿呐f宅，1999年被評為上海市優(yōu)秀歷史建筑。
整棟建筑于2010年從原地平移57米至新址，整個建筑的平移和修繕過程歷經(jīng)國內(nèi)相關(guān)專家學(xué)者反復(fù)論證，由興業(yè)太古匯開發(fā)商之一的香港興業(yè)國際集團有限公司積極推動。香港興業(yè)在發(fā)展過程中，始終傳承著集團創(chuàng)始人查濟民先生倡導(dǎo)的"尊人重土"的核心理念，為紀念査濟民先生，同時也為了賦予這座歷史保護建筑新的生命，遂將平移后的建筑命名為"查公館"。
馬勒別墅（Moller Villa），又稱“馬勒住宅”，位于上海市陜西南路30號，占地五千余平方米，花園面積近兩千平方米。馬勒別墅是由英籍猶太人富商馬勒委托當(dāng)時著名的華蓋建筑事務(wù)所設(shè)計建造的私人花園別墅，歷時9年，于1936年竣工，1949年后成為共青團上海團市委辦公場所。1989年，馬勒住宅被列為上海市第一批優(yōu)秀近代建筑、市級文物保護單位。
愛廬
愛廬位于徐匯區(qū)東平路9號，建于1932年，整幢建筑是西歐鄉(xiāng)村別墅風(fēng)格，建筑面積為660平方米，花園面積980平方米。愛廬原為當(dāng)年蔣介石與宋美齡結(jié)婚時宋美齡的陪嫁，現(xiàn)屬于Sasha's西餐廳和上海音樂學(xué)院中等音樂?？茖W(xué)校。
丁香花園是上海灘最負盛名、保存最為完好的老洋房之一。此園集西洋花園官邸建筑與中國江南園林于一體，園中建有三幢西式花園別墅，其中1號樓即為李鴻章和丁香居住的丁香樓，2號樓為19世紀后期美國式的別墅建筑。該處現(xiàn)名為丁香花園，被列為上海市優(yōu)秀近代建筑保護單位。
老洋房的屬性決定了它的交易門檻高、總價高，滬上老洋房交易專家、鏈家豪宅事業(yè)部新里洋房的店經(jīng)理邱澤柱在接受《國際金融報》記者采訪時簡單描繪了這群老洋房神秘的買家群體們。
鏈家豪宅事業(yè)部新里洋房的店經(jīng)理邱澤柱
邱澤柱表示，根據(jù)過往交易經(jīng)驗來看，老洋房的目標群體并非某一固有圈層，而是呈現(xiàn)多層次化。有些是成功企業(yè)家，資產(chǎn)實力雄厚，也有部分境外人士或海歸族，他們有著豐富的海外經(jīng)驗，鐘愛歐洲中世紀建筑，回到上海后想擁有一套老洋房作為珍藏，也有些影視圈、文藝圈的明星大腕對老洋房情有獨鐘。因此，老洋房除了作為房屋自身的居住功能外，買家更多的需求傾向于資產(chǎn)配置，根據(jù)過往交易情況來看，收藏需求大于自住。
邱澤柱透露，交易后，對于品相上佳的老洋房，買家通常會選擇原汁原味的保養(yǎng)，而對于部分居住幾代人的祖產(chǎn)，里面的老物件在，就需要打理、修繕。
巨鹿路886號洋房
“全國成交第一天價”
市面上最為著名的老洋房成交紀錄莫過于上海市巨鹿路886號的出讓。
巨鹿路街道景觀
巨鹿路886號屬于巨鹿路868-892號十二幢聯(lián)排別墅之一，與《安家》中的龔家花園一樣，其由匈牙利人拉斯洛·鄔達克設(shè)計，這也是其在上海的處女作，同屬鄔達克設(shè)計的還有一些耳熟能詳?shù)纳?a href='/haidi/' target=_blank>海地標性建筑，如大光明電影院、國際飯店、綠房子、沐恩堂、武康大樓等。
武康大樓
巨鹿路由上海法租界公董局修筑于1907年，這條路上集中了多幢優(yōu)秀歷史建筑，如中共第一個無線電訓(xùn)練班舊址、亞細亞火油公司舊址、胡蝶舊居、劉吉生住宅、巨鹿路天主堂等。
據(jù)記者了解，巨鹿路886號是有上海首富之稱的駱駝牌香煙買辦童楚江送給女兒的嫁妝，后由其女兒的后人古董商人梁鵬飛繼承，而梁鵬飛的太爺梁卓軒是老上海當(dāng)時的罐頭食品大王，出品有雀巢、DEL-MONTE等世界品牌。
著名設(shè)計師設(shè)計、上好的地段和梁氏家族歷史背景等多重元素結(jié)合后，2016年，巨鹿路886號以1.25億元的總價出讓，單價達33.3萬元/平方米（不包括地價）。按照規(guī)定，住宅性質(zhì)的老洋房首次出售，需繳納70年的土地出讓金，出讓金的的計算，一般以地段和面積（占地、建筑兩者取其高）合算，一般為1萬-3萬元/平方米，上海老洋房土地出讓金一般是總房價的10%左右。
經(jīng)計算，巨鹿路886號建筑面積375平方米，花園面積500平方米，土地出讓金達2500萬元，折算后老洋房的單價高達40萬元/平方米，超越此前華僑城·蘇河灣別墅（34.49萬元/平方米）的出讓紀錄，成為“全國成交第一天價”。
不過，巨鹿路886號洋房的購買者身份成謎。
嚴家花園
“一年漲幅超一億”
上海老洋房中，成交單價最高的屬巨鹿路886號，“漲價最典型”的卻是嚴家花園。
嚴家花園
位于愚園路699號的嚴家花園建于1920年，距今已有百年歷史，同樣也是由著名設(shè)計師鄔達克設(shè)計。嚴家花園原是上海大隆機器廠創(chuàng)始人嚴裕棠以及其兒子嚴慶祥的住所，在嚴慶祥逝世后，嚴家后人多移居海外，嚴家花園也因疏于打理逐漸老朽。幾代傳承后，嚴家后人為投資創(chuàng)業(yè)重振嚴家事業(yè)選擇變賣房產(chǎn)，但嚴家花園的產(chǎn)屬問題復(fù)雜，十多年未能達成共識，最終通過上訴法院協(xié)助賣房。
2009年，盛大網(wǎng)絡(luò)首席執(zhí)行官陳天橋以2.8億元總價接手了嚴家花園。據(jù)悉，由于是法拍房，陳天橋以公司名義拍下嚴家花園，并補足了70年的土地出讓金。在加以修繕后，2016年，陳天橋?qū)ν鈭髢r嚴家花園出讓價10億元，幾乎一年億元的上浮空間，震驚了不少業(yè)內(nèi)人士。
不過，時至今日，嚴家花園仍由陳天橋持有。記者查閱房天下信息發(fā)現(xiàn)，嚴家花園目前在該平臺掛價8億元整，單價約38萬元/平方米，逼近巨鹿路886號出讓單價。
事實上，真正的老洋房成交頻率低且周期長。
這是一段漫長的前期投入過程，周期及結(jié)果很難預(yù)料。邱澤柱表示，常規(guī)交易周期在半年到一年左右，如果資產(chǎn)過大，周期甚至可能長達兩三年。為了更直觀地體現(xiàn)老洋房的交易周期及頻率，邱澤柱給出了一組數(shù)據(jù)，“整個上海鏈家過去3年的成交數(shù)量為8，最高的一筆為1.9億元，從掛牌、推廣到成交歷時近3年”。
老洋房的成交難點在邱澤柱看來主要集中在三個方面，一是產(chǎn)權(quán)是否清晰干凈，前期需要花費大量精力在確權(quán)上；此外，如果產(chǎn)權(quán)人較多，上面掛靠的戶口多，還需確定是否存在戶口無法牽走的情況；最后，在住戶較多的情況下，可能存在違章搭建，按照規(guī)定違章搭建是限制交易的。
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