導(dǎo)讀：提高城鎮(zhèn)化率是一定需要農(nóng)村人口遷居到城市里 為什么一些落后縣城房?jī)r(jià)都6000、8000，甚至比所屬城市的房?jī)r(jià)還高？

提高城鎮(zhèn)化率，要增加農(nóng)民的收入，讓農(nóng)民離開(kāi)土地也能安居，再有一份安定的工作，才能樂(lè)業(yè)。個(gè)人見(jiàn)解，希望多多探討。

不是，城鎮(zhèn)化主要是靠城市擴(kuò)張，一味的吧農(nóng)村人口遷到城市只是表面上增加了城市化率，本質(zhì)對(duì)城市發(fā)展完善度意義不大。

城市化是衡量一個(gè)國(guó)家發(fā)達(dá)程度的重要指標(biāo)，是指大多數(shù)地方的城市配套水平完善，福利制度玩好。

城市化主要是農(nóng)村配套發(fā)展，舊城改造，基礎(chǔ)交通設(shè)施建設(shè)來(lái)完成。

通過(guò)對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的改造，學(xué)校醫(yī)療，交通設(shè)施完善，工業(yè)制造業(yè)發(fā)展，使村鎮(zhèn)擁有城市的基本功能。

當(dāng)?shù)匦滦娃r(nóng)業(yè)推廣，減少農(nóng)業(yè)人口，一部分農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)向工業(yè)制造業(yè)，服務(wù)業(yè)。

城市化的標(biāo)準(zhǔn)主要是用來(lái)形容一個(gè)地方，城市建設(shè)水平的，單獨(dú)的把農(nóng)業(yè)人口遷到城市生活，對(duì)于遷出地的城市建設(shè)沒(méi)有任何改變。

為什么一些落后縣城房?jī)r(jià)都6000、8000，甚至比所屬城市的房?jī)r(jià)還高？

在此之前，當(dāng)“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”出現(xiàn)之前，筆者堅(jiān)持認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)被牢牢的控制住。

那時(shí)候沒(méi)人信，甚至有人私信筆者破口大罵，但事實(shí)卻證明了筆者的推斷。

而筆者之所以能夠得出準(zhǔn)確的結(jié)論，并不是因?yàn)檫\(yùn)氣好，而是看到了縣城房?jī)r(jià)暴漲的事實(shí)，更看到了背后強(qiáng)大的推動(dòng)力量。

大家都知道，縣城是不可能漲到8000的，但確實(shí)漲到了之所以說(shuō)縣城漲不到這個(gè)價(jià)位，是因?yàn)榫退闩锔暮腿?kù)存創(chuàng)造了一次大規(guī)模的輪漲，也不至于將縣城的房?jī)r(jià)推到這么高。

如此高房?jī)r(jià)之下，絕大部分縣城生活的人根本買(mǎi)不起，下面鄉(xiāng)鎮(zhèn)更買(mǎi)不起。恐怕如今能夠承受當(dāng)前房?jī)r(jià)的人，只能占極小的比例。

而筆者判斷縣城房?jī)r(jià)的時(shí)候，有一個(gè)根本因素，那就是消費(fèi)能力。

縣城之所以物價(jià)低，消費(fèi)一直提升不起來(lái)的原因，就是受限于收入。

所以，也因?yàn)槭杖氲?，意味著很難撐起高房?jī)r(jià)，莫說(shuō)是七八千，除非所謂的百?gòu)?qiáng)縣，以及縣城中核心位置的有只住宅，否則連五千都很難達(dá)到。

那么，在如此高漲的房?jī)r(jià)之下，首先導(dǎo)致的就是物價(jià)的提升，然后就是一連串的連鎖反應(yīng)，大家的生活壓力開(kāi)始增加，幸福指數(shù)劇降。

這個(gè)問(wèn)題大家其實(shí)都明白，就算在理論上缺乏理解的人，房?jī)r(jià)一開(kāi)始上漲的時(shí)候也能感受到。

那么，在普遍收入較低的環(huán)境里，通常大部分人會(huì)選擇阻止這種情況的發(fā)生，阻止的方式就是不買(mǎi)。

可是為什么大家不顧生活質(zhì)量，而瘋狂的買(mǎi)房呢？

原因就是有收益簡(jiǎn)單的理解，40萬(wàn)一套100㎡的房子，漲到8000元/㎡，馬上賣(mài)出去的話，就意味著一下子賺了40萬(wàn)。

而更重要的是，你不需要出40萬(wàn)，只需要出12萬(wàn)就可以了，利用金融杠桿來(lái)買(mǎi)房。

經(jīng)歷了上次輪漲之后，如果買(mǎi)在低谷，就意味著不到一年的時(shí)間，12萬(wàn)投資獲利了40萬(wàn)，收益比例高達(dá)4.3倍，凈利潤(rùn)比例高達(dá)3.3倍。而且其中低風(fēng)險(xiǎn)，?；乇?。

這么好的收益去哪兒找？就算不懂投資的人也明白，這就是天上掉餡餅?。?/p>

所以，在可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)即將發(fā)生時(shí)，當(dāng)房?jī)r(jià)一開(kāi)始漲，自然就會(huì)無(wú)數(shù)人紛紛入局，不惜砸鍋賣(mài)鐵，東借西湊，一定要想盡辦法趕上這班車(chē)。

結(jié)果就是因?yàn)椤氨娭境沙恰?，結(jié)果導(dǎo)致了縣城房?jī)r(jià)不僅達(dá)到了預(yù)期價(jià)位，甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了預(yù)期。

其實(shí)對(duì)于入局者而言，其一開(kāi)始能夠得到一倍的收益就算理想了，沒(méi)想到現(xiàn)在得到了三四倍。

但有一點(diǎn)比較遺憾，房?jī)r(jià)是上來(lái)了，但也賣(mài)不出去了。

這個(gè)價(jià)位真心沒(méi)什么人能買(mǎi)得起了，結(jié)果是職能慢慢等待，等到大? ?收入上來(lái)了之后再說(shuō)。亦或者借助城鎮(zhèn)化的推動(dòng)，提升區(qū)域人口，倒是再逐步消化房?jī)r(jià)。

當(dāng)然，這是“結(jié)果”，而“過(guò)程”還沒(méi)分析完，咱們繼續(xù)。

大家可能會(huì)好奇，就算一個(gè)縣城的人一起努力，房?jī)r(jià)也未必能推到這么高，畢竟大家手里的錢(qián)是有數(shù)的可是為什么還會(huì)這么高呢？——因?yàn)榭h城下面的人開(kāi)始入局了。

筆者一開(kāi)始說(shuō)，之所以推斷房?jī)r(jià)將會(huì)被控制住，原因就是看到了縣城房?jī)r(jià)暴漲背后的強(qiáng)大推動(dòng)力。

那就是鄉(xiāng)鎮(zhèn)村的入局者。

作為市場(chǎng)信息的末環(huán)，作為投資市場(chǎng)中最弱勢(shì)的群體，他們忽然發(fā)現(xiàn)了賺錢(qián)的好機(jī)會(huì)，然后紛紛入局，將大量的資金注入到縣城。

在基本的供需管理面，當(dāng)一個(gè)區(qū)域的全部人口將精力放在不到二十分之一的地方，那這個(gè)地方必然水漲船高。

一個(gè)縣城中所有的人都把錢(qián)砸在一個(gè)地方，那還有不漲的道理？

所以，縣城房?jī)r(jià)就被推到如此之高的地步。而現(xiàn)在可謂處境十分尷尬，著急買(mǎi)房的望而興嘆，著急賣(mài)房的苦于找不到下家。

而大家有沒(méi)有考慮過(guò)一個(gè)問(wèn)題，當(dāng)對(duì)于投機(jī)這件事兒最不敏感的農(nóng)村群體，都已經(jīng)發(fā)現(xiàn)了并進(jìn)行了投機(jī)，那房?jī)r(jià)還有可能漲嗎？

總不能當(dāng)所有人都不進(jìn)行勞動(dòng)生產(chǎn)的時(shí)候，只是憑借投資就能賺錢(qián)吧？

試問(wèn)，錢(qián)從哪兒來(lái)？剛需嗎？你們覺(jué)得現(xiàn)在的房?jī)r(jià)，還是剛需能消費(fèi)起的嗎？

新生力量補(bǔ)充，依靠90后？難道大家不知道90后已經(jīng)開(kāi)始佛系了嗎？賺的錢(qián)夠花就行了，難道還指望他們努力賺錢(qián)買(mǎi)房不成？

所以房?jī)r(jià)必須控制，堅(jiān)決遏制這話可不是筆者說(shuō)的，看下圖：

話說(shuō)這個(gè)圖筆者已經(jīng)發(fā)了三遍了，估計(jì)這也是最后一遍。

因?yàn)閺沫h(huán)境和狀況來(lái)看，最遲9月初，將會(huì)有房?jī)r(jià)調(diào)控的重磅文件出臺(tái)。

要知道，以前房?jī)r(jià)管理是限售，少賣(mài)自然會(huì)漲，因?yàn)榉孔幼兩倭恕?/p>

如今的主旋律是限購(gòu)，不讓買(mǎi)房子就會(huì)降價(jià)，因?yàn)橘I(mǎi)的人少了。

對(duì)此，大家可以留意新聞。

最后說(shuō)一句，想投資的可以入市，但是不要想著短期收益，最后一班車(chē)已經(jīng)過(guò)去了。

為什么縣城沒(méi)什么工業(yè)，房?jī)r(jià)反而高的離譜？甚至比上級(jí)地級(jí)市還高。

漲價(jià)厲害多半是窮縣，沒(méi)什么工業(yè)收入，人口也多。要不你對(duì)照一下凡是中西部的縣城房?jī)r(jià)賣(mài)每平七千以上的是不是占這三條。

按理說(shuō)，窮縣，房?jī)r(jià)應(yīng)該便宜才是，咋偏偏高呢？——

開(kāi)發(fā)商開(kāi)始看中這縣人口多優(yōu)勢(shì)，認(rèn)為開(kāi)出的盤(pán)好賣(mài)，房?jī)r(jià)定的稍高點(diǎn)，別的開(kāi)發(fā)商一看價(jià)格高利潤(rùn)大，跟著也來(lái)買(mǎi)地開(kāi)盤(pán)，開(kāi)發(fā)商扎堆都來(lái)建房了。一下賣(mài)了不少地，地方看地怪好賣(mài)來(lái)，漲地價(jià)，地價(jià)噌噌上竄。下一輪房?jī)r(jià)上去了。

頭一波拿地的地產(chǎn)商，運(yùn)氣好，房子賣(mài)的差不多。第二波拿地的地產(chǎn)商拿地價(jià)格高一點(diǎn)，房?jī)r(jià)也高點(diǎn)。這個(gè)房?jī)r(jià)與周邊縣城房?jī)r(jià)懸殊就大了。房?jī)r(jià)高，房子又多，難賣(mài)了，民眾就有觀望心理了。你憑啥比別的縣城貴。等等看吧。

觀望久了，開(kāi)發(fā)商越積庫(kù)存越大。它具有傳染性，以至全國(guó)大小城市都這樣。為避免資源閑置浪費(fèi)，后面就有了去庫(kù)存。

去庫(kù)存是好政策，把以前剩的房子賣(mài)完了。可地產(chǎn)商誤讀誤斷：賣(mài)不掉以后不怕了，還會(huì)去庫(kù)存。拼命拿地開(kāi)發(fā)。又走了老路。庫(kù)存多了。不過(guò)地產(chǎn)商無(wú)師自通，琢磨出賣(mài)不掉的房子抵押貸款。用房子抵押從銀行把錢(qián)套出來(lái)。用來(lái)還購(gòu)地錢(qián)建房錢(qián)等。

然后再拿地再開(kāi)發(fā)，賣(mài)不掉房子高估價(jià)再抵押貸款出來(lái)，還上次的抵押款和利息（不高估只夠還原本的，高估就能高貸，把利息與原本一并能還上才行），把老盤(pán)證抽出來(lái)了。這老盤(pán)房? ??證也不能閑著，高估房?jī)r(jià)能多貸款，作流動(dòng)資金。這樣老盤(pán)價(jià)也因高估把房?jī)r(jià)拉上來(lái)了，也就是二手房也漲價(jià)了。如此循環(huán)，房?jī)r(jià)不斷上漲。

只有不斷上漲，地產(chǎn)商才能把新盤(pán)賣(mài)不掉的抵押貸款，還上舊盤(pán)抵押欠款。一旦房?jī)r(jià)平穩(wěn)，抵押貸出的款少只能夠還上次貸的本錢(qián)，利息還不上。如果新盤(pán)降價(jià)，賣(mài)剩的房產(chǎn)抵押值低，貸來(lái)的錢(qián)款更少，根本不夠還上次貸的本錢(qián)，利息更還不上了。

這就是房?jī)r(jià)不斷推漲的原因，也是越賣(mài)不掉越上漲的原因，更是窮縣房?jī)r(jià)追超地級(jí)市房?jī)r(jià)的原因。

其實(shí)這中間，絕對(duì)有地產(chǎn)商資金鏈斷裂、倒閉的開(kāi)發(fā)商。只要有一個(gè)地產(chǎn)商倒閉，其它地產(chǎn)商就會(huì)拼命漲價(jià)，避風(fēng)險(xiǎn)。漲價(jià)更賣(mài)不掉避什么風(fēng)險(xiǎn)？因?yàn)闈q價(jià)，房屋抵押值就高，貸出款多，任由自己流動(dòng)，會(huì)撐的久一點(diǎn)。反正賣(mài)不完，把風(fēng)險(xiǎn)嫁給金融部門(mén)吧。（其實(shí)就是賣(mài)給金融部門(mén)了。）即使將來(lái)自已倒閉了，房子在你銀行里。隨你處分。

縣城里地產(chǎn)商倒閉越多，其它未倒閉地產(chǎn)商房?jī)r(jià)上漲越快。并不是張顯沒(méi)倒閉有實(shí)力，而是再一次證明房子難賣(mài)，只有漲價(jià)風(fēng)險(xiǎn)更好轉(zhuǎn)嫁。你自己對(duì)照一下，你們縣每倒閉一個(gè)，是不是又漲了房?jī)r(jià)。（中部某縣城三年有4家地產(chǎn)商資金斷裂倒閉，房?jī)r(jià)漲至八千左右，部分樓盤(pán)更高）。

許多地產(chǎn)商負(fù)債就是這么負(fù)債的。賣(mài)不掉抵押負(fù)的債居多。

房?jī)r(jià)上漲與需求關(guān)系漸漸變小，與金融來(lái)回轉(zhuǎn)換占重要節(jié)點(diǎn)。房子目前就是金融產(chǎn)品了。

想一想，每次開(kāi)盤(pán)后不是說(shuō)都賣(mài)光盤(pán)了嘛，光盤(pán)了應(yīng)該賺錢(qián)，地產(chǎn)商咋都負(fù)債呢。說(shuō)明地產(chǎn)商說(shuō)謊，掩耳盜鈴，排隊(duì)是假，光盤(pán)是哄，能賣(mài)完根本不會(huì)負(fù)債！賣(mài)不掉都被金融平臺(tái)兜了，現(xiàn)在兜多了，金融平臺(tái)意識(shí)到有一定風(fēng)險(xiǎn)了，開(kāi)始控制資金流了。

沒(méi)資金，地產(chǎn)商也不愿拿地了，地王絕跡了，各地流拍土地是常態(tài)了。

所以，國(guó)家讓七部委聯(lián)合下去治理這些亂象，讓房屋回歸居住功能，目前，收效顯著。

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