太難了，奉化梅里達(dá)購物村爛尾6年，地鐵能否成為Ta的救命稻草？
烈日余暉照射在歐式鐘樓上，零零散散的居民在廣場內(nèi)漫步，他們的身旁是圍合起來的11幢西班牙式建筑群，目光所及，盡是600家緊閉的店面、未精裝的毛胚所呈現(xiàn)出的空蕩與落寞，這是八月中旬下午六點(diǎn)的梅里達(dá)國際購物村（以下簡稱梅里達(dá)）。
當(dāng)?shù)厝藢γ防镞_(dá)的現(xiàn)狀見怪不怪，6年了，這里就一直如此，雖在2017年盛傳出要被打造為“阿貍·夢公園”，但之后就一直不了了之。頗為無奈的是，相較于周邊一個挨一個的廠房，空曠的梅里達(dá)購物中心成為下班后人們?yōu)閿?shù)不多的散步好去處。
緊靠路邊的廣告牌上，“免租18個月”幾個大字告示著這里并不是沒有人運(yùn)營。今年6月，各地夜經(jīng)濟(jì)發(fā)力正酣，梅里達(dá)化身奉達(dá)夜市，在通道上擺了120個攤位，周末的晚上，廣場中央還有演出及車展、大型兒童氣墊蹦床……，一度熱鬧非凡。不過僅兩個月后，梅里達(dá)又回到了曾經(jīng)那個“不食人間煙火”的狀態(tài)，13萬平方數(shù)米的商場僅剩三個夜市攤位苦苦支撐。
梅里達(dá)，怎么了？
位于奉化城東的梅里達(dá)國際購物村占地89畝，本計(jì)劃打造成浙江首個以旅游觀光為主，純商業(yè)的旅游購物村，卻因開發(fā)商倒閉（奉化梅里達(dá)商業(yè)管理有限公司被最高法公示為失信公司），自2014年交付后閑置。時間來到2017年3月，梅里達(dá)與熱門動漫原創(chuàng)品牌“阿貍”達(dá)成戰(zhàn)略合作，計(jì)劃建成“阿貍·夢公園”童話主題園，園區(qū)集夢想體驗(yàn)、文創(chuàng)文藝、觀光旅游、美食購物、時尚生活等多個動漫主題體驗(yàn)項(xiàng)目。
夢公園終究只是一紙藍(lán)圖，民眾眼巴巴看著新造沒幾年的商場因沒有品牌入駐經(jīng)營，出現(xiàn)墻皮脫落、路面破損等問題竟無人修繕，這一大攤子，當(dāng)?shù)卣仓薄?/p>
自撤市立區(qū)以來，奉化推動城市品質(zhì)提升、新盤開建與老城區(qū)改造并行，其中岳林街道就計(jì)劃總投資100億進(jìn)行更新升級，區(qū)域內(nèi)的梅里達(dá)的爛尾問題顯得尤為礙眼。對此，奉化區(qū)多部門決定通力協(xié)作，以多種方式給予政策幫扶，下大力氣解決各種遺留難題。2019年6月，岳林街道辦與浙江驛淘公司簽訂協(xié)議，成立專門的機(jī)構(gòu)，引入新零售模式，運(yùn)營“奉達(dá)小鎮(zhèn)”，預(yù)計(jì)最快2020年底就開業(yè)。
直至 今日，僅有的幾個夜市攤位和開篇介紹的情景告訴我們，難度顯然不小，因?yàn)樗鎸Φ氖且粋€飛速變化的生存環(huán)境。
六年里，奉化商業(yè)格局大變樣
2014年，梅里達(dá)國際購物村交付，年底金鐘財富廣場動工。2016年，奉化萬達(dá)動工。2018年5月，寶龍拿下寧奉城際鐵路金海路客運(yùn)中心區(qū)域板，同月，奉化萬達(dá)廣場盛大開業(yè)。
算上已建成的太平洋購物廣場、金鐘廣場、銀泰城、大潤發(fā)、立邦廣場、75森活、梅里達(dá)國際購物村方圓三公里城區(qū)內(nèi)，竟有快十座大大小小的商業(yè)廣場，區(qū)域商業(yè)競爭愈發(fā)白熱化。更要命的是，梅里達(dá)四公里范圍內(nèi)常駐人口不足27萬，附近的晶典、58眾創(chuàng)等、企業(yè)中心等商務(wù)樓還未形成規(guī)模，它還未開業(yè)就需要面對遠(yuǎn)超出這個城市需求量的商業(yè)競爭環(huán)境。四周又遍存大量制造業(yè)工業(yè)園，相較于其他商業(yè)項(xiàng)目，梅里達(dá)周邊的生活指數(shù)低下，也相對缺少高收入高消費(fèi)能力人群。
冷寂6年，如今一切都變了。
它會有翻盤的可能嗎？
梅里達(dá)并非沒有優(yōu)勢。類似于奧特萊斯的建筑風(fēng)格可以為其定制一套現(xiàn)成的商業(yè)運(yùn)營模式。其東面緊鄰機(jī)場路高架和寧奉城際鐵路，距正在做最后測試的3號線不足400米，離高速路口也僅500米。如何借助奉化撤市設(shè)區(qū)、軌交3號線寧奉線建設(shè)的大好機(jī)遇，似乎是梅里達(dá)翻盤的關(guān)鍵。
正在測試中的地鐵可這些都是表面，欲起死回生，得知道它的病根，得刮骨療毒。
想要做商業(yè)中心很好，但梅里達(dá)第一步就錯了。購物中心本是重資產(chǎn)項(xiàng)目，少則數(shù)萬多則數(shù)十萬的建筑面積都是靠一磚一瓦的真金白銀堆積而成，無論是之前的奉化梅里達(dá)商業(yè)管理有限公司還是現(xiàn)在浙江驛淘公司，很明顯都不是商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)里的專業(yè)玩家，開發(fā)與運(yùn)營實(shí)力和萬達(dá)、寶龍、銀泰、印力集團(tuán)沒有絲毫可比性，擁有合作品牌的數(shù)量和質(zhì)量也絲毫不具優(yōu)勢。(補(bǔ)充：什么是專業(yè)玩家？萬達(dá)廣場在2019年數(shù)量達(dá)到323座，萬達(dá)商管集團(tuán)實(shí)現(xiàn)收入434.8億元；目前，寶龍地產(chǎn)在長三角、海西經(jīng)濟(jì)區(qū)等超過40個城市布局超過100個項(xiàng)目；2019年杭州湖濱銀泰in77銷售額52億元，杭州城西銀泰城銷售額46.59億元)
就算前期有資金實(shí)力建設(shè)，后期的管理才是真正考驗(yàn)實(shí)力的時候。換句話講，在項(xiàng)目本身不具備知名度的時候，以“梅里達(dá)”或“奉達(dá)小鎮(zhèn)”的名義邀約品牌入駐，國際和國內(nèi)主流品牌大多會選擇性忽視，招商團(tuán)隊(duì)的拼命解釋、宣傳只會被當(dāng)作騷擾電話，更別提像那些知名開發(fā)商一樣擁有反向施壓的資格。目前，奉達(dá)小鎮(zhèn)甚至連地攤小店不能維持，更別提引nike、阿迪、斐樂、李寧等大眾較為喜歡的零售店。
而且如果品牌已經(jīng)在萬達(dá)、銀泰等商場開有門店，考慮到品牌覆 蓋范圍與自身效益，也很難選擇在梅里達(dá)開設(shè)分店。
梅里達(dá)的第二步便是物業(yè)條件，經(jīng)過走訪觀察，可以看出梅里達(dá)排煙、排污和提前的電路預(yù)埋、上下水管接口等相關(guān)設(shè)施并不完善，有的只是空空的毛坯房，總體看較為局限于零售業(yè)態(tài)，其他如餐飲、美容美體、休閑等經(jīng)營業(yè)態(tài)選擇的余地小之又小，這也將使以后業(yè)態(tài)調(diào)整的可能性降低，就算有些品牌想入駐，但物業(yè)條件不允許。
第三步則是商場定位?；陧?xiàng)目的建筑風(fēng)格與開放式街區(qū)物業(yè)，不難看出，梅里達(dá)起初要走奧特萊斯模式，在寧波已經(jīng)有杉井奧萊的前提下，如今奉化奧萊可行不可行？從地理上看，奧特萊斯，過去常出現(xiàn)在城市邊緣，不管是最著名的百聯(lián)青浦奧特萊斯還是城西近郊的寧波杉井奧特萊斯都是如此。三號線的建成，不僅能使梅里達(dá)承接寧波的人口紅利，在便利性上還更有優(yōu)勢。而物業(yè)條件也將其局限在零售為主的品牌經(jīng)營策略，唯一要考慮的是，百聯(lián)、首創(chuàng)鉅大、杉杉、砂之船等奧萊玩家誰愿意接手。
梅里達(dá)如果不做奧萊，而將其客戶群體對準(zhǔn)家庭、年輕群體，現(xiàn)有的奉化萬達(dá)、銀泰城以及正在建設(shè)中的寶龍廣場對其圍追堵截，幾無勝算；如果對標(biāo)金鐘廣場，物業(yè)條件還將限制其KTV、影院的進(jìn)駐；兒童教育、培訓(xùn)基地是可以有所突破的方向，如何與奉化市圖書館培訓(xùn)學(xué)校錯位競爭，形成有規(guī)?；慕逃⒂龢分行木托枰\(yùn)營團(tuán)隊(duì)的積極探索。
寫在最后
梅里達(dá)國際購物村能不能翻盤暫不清楚。不過，地鐵一響，黃金萬兩，地鐵一通，房價漲瘋是基本定律，既然商業(yè)這么難做，最后不如……
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