導(dǎo)讀：城市越建越大，新區(qū)和老城，哪個(gè)潛力更大，買(mǎi) 房?jī)r(jià)近兩年上漲幅度大，商鋪單價(jià)基本沒(méi)漲，后面會(huì)補(bǔ)漲嗎？

你好！我是雷傳桃，一名房產(chǎn)投資愛(ài)好者，對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，我的回答是，新區(qū)的房子和老城的房子，都是可以買(mǎi)入的，升值潛力要因城市而異，因片區(qū)而已，要進(jìn)行具體的分析和判斷，當(dāng)然要實(shí)地踩盤(pán)，進(jìn)行調(diào)查了解。

不管是新區(qū)，還是老城，房子都可以買(mǎi)，但是，升值潛力肯定是不一樣的。

根據(jù)我的踩盤(pán)、看房經(jīng)驗(yàn)，我認(rèn)為，老城的老破小房子，只要帶有好學(xué)區(qū)，小學(xué)和初中的教學(xué)質(zhì)量很好，房?jī)r(jià)就會(huì)一直在上升，究其原因，主要是需求量很大，供應(yīng)量不足。

一旦房?jī)r(jià)上漲，老破小的業(yè)主就舍不得賣(mài)掉自己的房子，總是盼著房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。另外，老破小的房子一旦占用學(xué)位，小學(xué)6年、初中3年，合計(jì)9年下來(lái)，才會(huì)騰出房子，對(duì)外出售。

這樣的惜售和學(xué)位占用9年，使得老破小的學(xué)區(qū)房供應(yīng)量很少，處于稀缺的狀態(tài)。這樣的房子，怎能不漲價(jià)呢？

再看新區(qū)的新房，戶型及小區(qū)環(huán)境肯定要超過(guò)老城，還有周邊的配套，比如商業(yè)綜合體、公園、道路、橋梁、學(xué)校、寫(xiě)字樓等。

假設(shè)新區(qū)的新房，各項(xiàng)利好都能落地成真的話，房子交付之后，房?jī)r(jià)只會(huì)一步步上漲。如果利好落空，房?jī)r(jià)很難上漲，甚至?xí)碌?/p>

不是所有新區(qū)的房子都會(huì)升值，要具體地分析和判斷，甚至進(jìn)行必要的預(yù)測(cè)。

許多人買(mǎi)房子，完全聽(tīng)信中介和置業(yè)顧問(wèn)的話，被他們牽住鼻子朝前走，而中介和置業(yè)顧問(wèn)關(guān)注的往往是自己傭金，專業(yè)程度不高，加上缺少全局思維，容易誤導(dǎo)購(gòu)房者。

購(gòu)房者必須懂房子，會(huì)收集大量的信息并從中篩選，從而作出精準(zhǔn)的分析和判斷，這樣才能買(mǎi)對(duì)房子，享受到房?jī)r(jià)上漲的紅利。（雷傳桃）

在城市的新城區(qū)還是老城區(qū)購(gòu)買(mǎi)房子更合適，這要看個(gè)人的習(xí)慣和需求。新城區(qū)和老城區(qū)各有優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)。

老城區(qū)的優(yōu)點(diǎn)是：配套成熟，生活便利；老城區(qū)里通常配套有商場(chǎng)、超市、醫(yī)院、學(xué)校；優(yōu)質(zhì)的教育資源和醫(yī)療資源通常都在老城區(qū)里。如果你要享受生活的便利，子女有優(yōu)質(zhì)的教育和醫(yī)療資源，在老城區(qū)里購(gòu)買(mǎi)房子還是比較合適的。

但是老城區(qū)也有它的缺點(diǎn)：居住的人口密集，基礎(chǔ)設(shè)施較為陳舊，居住環(huán)境和空氣質(zhì)量較差，房?jī)r(jià)較高。適合老年人和做小生意的人居住。

新城區(qū)的優(yōu)點(diǎn)是：居住環(huán)境優(yōu)美、綠化率較高，空氣質(zhì)量較好，小區(qū)公共設(shè)施配套齊全，遠(yuǎn)離喧囂。房?jī)r(jià)也較為便宜。

新城區(qū)的缺點(diǎn)是：生活配套不夠完善，例如醫(yī)院、學(xué)校、超市等無(wú)法在短期內(nèi)完成配套，生活不便。小區(qū)里人與人的關(guān)系較為冷淡。

至于提問(wèn)者說(shuō)的老城區(qū)和新城區(qū)哪個(gè)潛力更大，不知指的是否是房屋的升值空間。如果從投資的角度來(lái)說(shuō)，老城區(qū)里的新建小區(qū)投資潛力，通常會(huì)比新建城區(qū)的房屋要大一些。畢竟國(guó)人的傳統(tǒng)觀念，還是喜歡熱鬧，喜歡生活便利的小區(qū)。優(yōu)質(zhì)的教育資源和醫(yī)療資源也是購(gòu)房者考慮的因素。

總之，新舊城區(qū)各有好或不好? ?方面，由于購(gòu)房者的用途不同，有的購(gòu)房者是用于投資，有的供房者是為了剛需。購(gòu)房者會(huì)根據(jù)自己的實(shí)際情況，做出不同的判斷。

房?jī)r(jià)近兩年上漲幅度大，商鋪單價(jià)基本沒(méi)漲，后面會(huì)補(bǔ)漲嗎？

房?jī)r(jià)在前幾年上漲，但是很奇怪的是，商鋪沒(méi)有上漲。于是，很多房地產(chǎn)投資者們，就在思考買(mǎi)入商鋪。商鋪有機(jī)會(huì)嗎？房地產(chǎn)還值得投資嗎？

投資是一場(chǎng)旅行，在旅途，遇見(jiàn)您。

我是雄風(fēng)投資，20年投資實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)的老司機(jī)，在亞洲最大證券公司--中信證券工作期間，榮獲騰訊2012中國(guó)最佳投資顧問(wèn)。

一，房地產(chǎn)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。

房地產(chǎn)的產(chǎn)品里面，主要有住宅、商鋪、寫(xiě)字樓，這三種產(chǎn)品構(gòu)成房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。

二，曾經(jīng)的商鋪。

記得十幾年前的商鋪，是非常好賣(mài)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，投資者都是買(mǎi)商鋪，而不是像現(xiàn)在這樣去買(mǎi)住宅。

曾經(jīng)的商鋪上漲幅度很大，比住宅更大的漲幅，原因是商鋪數(shù)量整體比住宅少。同時(shí)，商鋪的租金回報(bào)率比較高，高于住宅。

在升值空間大和投資回報(bào)率高的前提下，商鋪曾經(jīng)走過(guò)黃金十年的上漲行情。

三，最近幾年的商鋪。

花無(wú)百日紅，商鋪的黃金年代在2010年左右開(kāi)始結(jié)束，原因是幾個(gè)：

第一個(gè)原因是商鋪的數(shù)量越來(lái)越多，商鋪的價(jià)值開(kāi)始下降。

第二個(gè)原因是商業(yè)中心的變化，過(guò)去是商鋪為王，現(xiàn)在的商業(yè)全部轉(zhuǎn)移到購(gòu)物中心。消費(fèi)者習(xí)慣一站式購(gòu)物，不再到路邊的商鋪購(gòu)物和消費(fèi)。

第三個(gè)原因是互聯(lián)網(wǎng)電商的沖擊，現(xiàn)在人們很少去商場(chǎng)購(gòu)物，而是通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)下單購(gòu)物，物流配送到家。這樣購(gòu)物，既節(jié)省成本，也非常方便。

四，商鋪，已經(jīng)沒(méi)有機(jī)會(huì)。

建議大家不要去投資商鋪，因?yàn)槲磥?lái)商鋪的價(jià)值，將越來(lái)越低?，F(xiàn)在房地產(chǎn)項(xiàng)目，銷(xiāo)售情況是商鋪不好賣(mài)，寫(xiě)字樓不好賣(mài)，但是住宅很快銷(xiāo)售完成。

另外，房地產(chǎn)的投資機(jī)會(huì)也很小，并且存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。

五，商鋪與人生。

人生之中，曾經(jīng)地產(chǎn)商的廣告是一鋪養(yǎng)三代，意思是買(mǎi)一個(gè)商鋪，商鋪出租的租金可以養(yǎng)活三代人。時(shí)光流逝，十年的商鋪輝煌，已經(jīng)成為歷史。因此，世界唯一不變的是變化，曾經(jīng)的諾基亞手機(jī)，也是倒閉了。

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先說(shuō)答案，今后商鋪價(jià)格補(bǔ)漲的的概率極低，絕大多數(shù)沒(méi)有投資價(jià)值了。

與住房相比，商鋪的價(jià)格要高出不少；同時(shí)，商鋪的過(guò)戶成本遠(yuǎn)高于住房。

咱們可以從多個(gè)方面來(lái)解讀為什么商鋪的價(jià)格難以補(bǔ)漲，并且沒(méi)有投資價(jià)值。

一、租金回報(bào)率低商鋪購(gòu)買(mǎi)后，多數(shù)都是用于出租的，但是現(xiàn)在不管是商鋪還是住房，租售比一般都低于3%，遠(yuǎn)沒(méi)有大額存單的三年期利率高。

一百萬(wàn)元的房子，租金一般超不過(guò)三萬(wàn)元，而200萬(wàn)元的商鋪，一年的租金往往也超不過(guò)5萬(wàn)元。

二、商鋪已經(jīng)屬于嚴(yán)重產(chǎn)能過(guò)剩每一個(gè)新樓盤(pán)的誕生，都會(huì)推出大量的商鋪，商鋪的增多，使得客戶產(chǎn)生分流。相應(yīng)的，原有的商鋪生意就會(huì)受到影響，而這種情況，還會(huì)隨著時(shí)間加劇。

三、消費(fèi)習(xí)慣的改變，網(wǎng)購(gòu)的沖擊，商鋪的投資價(jià)值不斷降低現(xiàn)在的人越來(lái)越浮躁，也越來(lái)越不愛(ài)活動(dòng)，能網(wǎng)購(gòu)的就不出門(mén)逛街；能叫外賣(mài)就不下館子。

消費(fèi)習(xí)慣的改變，再加上網(wǎng)購(gòu)的沖擊，實(shí)體店的生意大不如前。相應(yīng)的，實(shí)體店生意下滑，租店鋪的商戶掙不出 租金，要么退租，要么降價(jià)，沒(méi)有第二個(gè)選擇。對(duì)于房主來(lái)說(shuō)，商鋪的價(jià)值會(huì)下降，租金回報(bào)會(huì)降低。

四、商鋪過(guò)高的過(guò)戶成本，使得變現(xiàn)的難度遠(yuǎn)高于住房眾所周知商鋪過(guò)戶費(fèi)非常高，接近商鋪總價(jià)的20%，對(duì)于接盤(pán)俠的要求很高。

早日入手的商鋪，價(jià)格低，如今租金上漲后回報(bào)可觀。但是如今房?jī)r(jià)上漲過(guò)快過(guò)高，投資價(jià)值大幅降低。

租金回報(bào)率低難以獲益，而出售的難度高，普通人沒(méi)有實(shí)力接盤(pán)。而過(guò)高的過(guò)戶成本，使得商鋪的變現(xiàn)難度很大，需要資金的時(shí)候很難及時(shí)出售。

五、城市和熱點(diǎn)區(qū)域都會(huì)隨著時(shí)間變遷，現(xiàn)在火的商鋪將來(lái)不一定火人無(wú)千日好，花無(wú)百日紅，一個(gè)城市有興旺，也有衰敗。一片街區(qū)，有人潮洶涌，也有門(mén)可羅雀。

商鋪同樣如此，隨著城市規(guī)劃的發(fā)展，商鋪也會(huì)隨著時(shí)間發(fā)生變化?，F(xiàn)在年租金10萬(wàn)元，也許幾年后8萬(wàn)元也找不到租戶。中間一旦產(chǎn)生空檔期，則損失會(huì)加大。

六、假如是貸款購(gòu)買(mǎi)商鋪，租金不一定夠還銀行的利息一旦商鋪?zhàn)獠怀鋈?，需要自己貼錢(qián)還房貸的時(shí)候，就已經(jīng)形成了實(shí)質(zhì)的虧損。

至于如何應(yīng)對(duì)，普通人今后盡量不要投資商鋪就可以了。

已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)了商鋪的，盡量定一個(gè)合理的租金，挽留能掙出租金的商戶長(zhǎng)期租用。

當(dāng)然如果現(xiàn)在感覺(jué)租金難收難漲，周邊店鋪不景氣，也可以考慮此時(shí)出售變現(xiàn)。

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