3條地鐵，4棟200米+超高建筑！龍華又一個萬人迷新盤來了
早在二三月份，樓兔子曾經(jīng)預報過，一季度過后，深圳樓市立馬就會加速啟動，特別是在五一前后，深圳龍華兩個標志性樓盤開始蓄勢了！
一個是壹成中心正中心的璞譽府，一個是北站商務核心區(qū)的鴻榮源·天俊。都是鴻榮源麾下的區(qū)域標志性樓盤，2020年以來一直在快馬加鞭，璞譽府是89-180平住宅產(chǎn)品即將加推。
就在周末，鴻榮源·天俊已開放展示中心，到訪客戶絡繹不絕，現(xiàn)場好不熱鬧！
春風得意馬蹄疾。新盤迅疾蓄勢，這預示樓市什么趨勢呢？
1
龍華樓市成交放量！快賣斷貨了！
又出來一個萬人迷新盤
鴻榮源·天??！
從房價走勢看，數(shù)據(jù)顯示，過去十年，深圳總體房價均價從1.74萬/㎡到5.56萬/㎡，漲了三倍。
哪個區(qū)域漲幅大？貝殼研究院的統(tǒng)計可以做參考，其中龍華樓市彈性大。我們以2014-2019長周期漲幅看，龍華全深圳各區(qū)域排名第二，僅次于寶安，甚至超越了今天房價最高的南山。
2017年以來，客觀上看，南山深圳灣是龍頭；2019年輪動擴散到華潤城，11月11日之后，寶中前海補漲。我們的預判是：接下來深圳樓市依然會有擴散和輪動，龍華、福田等區(qū)域面臨補漲。
以龍華為例，新房方面，以金茂府為代表，單價已突破10萬，賣的也不錯。二手方面，龍華不少小區(qū)的房源都掛出了10萬+的單價，成交單價達8萬以上更是已成為一種常態(tài)。
早在去年7月，就有爆料稱龍華水榭春天5期最新的一套87㎡的3房，最終以870萬賣出，突破了龍華10萬+的天花板。今年3月，華業(yè)玫瑰四季一期以450萬成交；一套46㎡的1房戶型。根據(jù)鏈家信息顯示，截至目前，匯龍灣有14套房，掛牌均價到了13.2萬。
綜合來看，龍華近幾年房價之所以上漲快，其實也和每年入市項目少有關系，再加上高端改善型產(chǎn)品逐漸增多，導致價格較高，集中的成交以及產(chǎn)品的稀缺，共同推動龍華房價的進一步上揚。
從供應量看，過去幾年龍華供應還算充足，但是未來龍華也會面臨“房荒”。我們梳理發(fā)現(xiàn)，今年整個龍華潛在入市項目僅有7個，能選擇的機會真的不多。
根據(jù)我們一線踩盤得到的消息，目前萬科和風軒、和雅軒已經(jīng)清盤，龍湖春江天璽住宅已經(jīng)幾乎清盤。放眼龍華，能看上的住宅基本上就是尾貨金茂府和即將新推上市的壹成中心璞譽府，能看上的公寓基本上就是即將要入市的鴻榮源·天俊。
鴻榮源·天俊效果圖
特別提醒大家重點關注這個“萬人迷”項目——鴻榮源·天俊，項目位于深圳北站商務中心區(qū)，總建筑面積約42萬平，是目前北站商務區(qū)體量最大的項目。
地理位置非常優(yōu)越，通勤十分便利，與深圳北站直線距離僅約700米（百度測距），三條地鐵線匯聚，地鐵4號線-5號線-6號線（預計2020年8月通車）。天俊項目最新動態(tài)，建面約38-95㎡的公寓產(chǎn)品很快就會入市。
2
無論是防通脹，還是避險！
持有優(yōu)質資產(chǎn)一定好于持有現(xiàn)金！
接下來的外部大環(huán)境，中國經(jīng)濟換擋加速，全球進入負利率時代，我們很有可能面臨的形勢是：貨幣貶值，通貨膨脹；資本管制，錢出不去。
逆水行舟，不進則退。對外，人民幣貶值，對內(nèi)，通貨膨脹。兩面夾擊，中產(chǎn)階級看似豐厚的資產(chǎn)，面臨不斷的縮水的風險。
這個情況下，無論是防通脹、還是避險，持有優(yōu)質資產(chǎn)是好過現(xiàn)金的，房地產(chǎn)一定是個重要選項。有住宅名額自然優(yōu)先住宅，沒有名額，我們認為買公寓是個很好的選擇，前海、后海、深圳灣的頂級公寓，全球資本集聚搶占，就是最真實的寫照。
但是，資金買房也是有選擇的，尤其是公寓。公寓要從資產(chǎn)配置角度考慮問題，也就是說要看中長期收益。買公寓有一些原則必須注意，選對產(chǎn)品，肯定可以賺錢。
1、買中心不買偏遠，也就是說盡量買中心城區(qū)、次中心城區(qū)。周邊規(guī)劃很好。或者舊改眾多的，這決定了長期前景。
2、買小不買大，除非是定位頂豪自住的產(chǎn)品，例如深圳灣1號，前海的一些公寓。其他公寓，如果你是買來收租，選80平以下的小公寓，甚至是30-40多的最好，單位租金高，而且更好賣，好租好賣易流通。
3、買繁華不買冷清，也就是說周邊人口眾多，產(chǎn)業(yè)發(fā)達，商業(yè)商務繁華的。京基濱河時代就是一個案例，有城中村人口又有車公廟產(chǎn)業(yè)。這個方面，其實龍華有些地方例如深圳北站，紅山，也具備這種特質。
4、買密集不買稀疏，也就是說，軌道交通、地鐵，地鐵口最密集最好。
5、要挑有產(chǎn)業(yè)中心支持的房子，看看科技園的房子就知道了，其價值持續(xù)增長的最大支撐就是高新產(chǎn)業(yè)所帶來的高消費人群。
其實，鴻榮源·天俊就完全符合以上原則的。外行看熱鬧，內(nèi)行看門道。今天，我們?yōu)榇蠹抑v講這個項目背后的秘密。
3
2020龍華十年
規(guī)劃配套加速兌現(xiàn)！新一輪機會來了！
2011年，龍華新區(qū)成立；2017年，龍華區(qū)正式成立。到2020年，龍華獨立發(fā)展已有近十個年頭。進入十周年的龍華，規(guī)劃配套加速兌現(xiàn)，樓市值得期待。
長期看，龍華作為深圳地理中心，將是大灣區(qū)時代，深圳先行示范區(qū)的都市核心區(qū)。如下圖，深圳新一輪城市空間結構規(guī)劃，龍華也是粉底紅心，和福田南山一樣，屬于“都市核心區(qū)” 。
深圳市城市總體規(guī)劃（2016-2035年）（草案）
這是一個非常重要的信號，意味著龍華先后從福田后花園，進階到城市副中心、城市北中心，繼而在官方層面名正言順的進階為粵港澳大灣區(qū)都市核心區(qū)。
事實上，在步入以2020年為起點的又一個全新的十年發(fā)展周期之際，龍華區(qū)明顯加快了建設步伐：
1、今年將有四條經(jīng)過龍華地鐵開通，同時規(guī)劃兩條途徑龍華城際鐵路！
據(jù)我們監(jiān)測，2020年，深圳總共要開通7條地鐵新線段，其中有4條都經(jīng)過龍華，分別是6號線一期、6號線二期、4號線北延線和10號線。當然，除了這四條地鐵以外，龍華還將有兩條城際鐵路（深惠城際鐵路、深大城際鐵路）正在啟動前期工作。
地鐵6號線熱滑圖
截至目前，地鐵6、10號線已經(jīng)試跑，預計8月通車；4號線北延段全線已完成車站封頂、洞通、軌通等節(jié)點，其中安裝裝修完成57%，附屬工程完成53%。加上早前公布的地鐵18、21、22、25、27號線規(guī)劃，龍華即將進入多地鐵時代。
此外，地鐵22號線（觀瀾至福田）草案公開征求意見稿已發(fā)布。根據(jù)規(guī)劃草案，22號線定位深圳中部發(fā)展軸上的一條市域快線，設計最高運行速度100公里/小時，可實現(xiàn)福田主中心與觀瀾組團中心45分鐘、臨深片區(qū)60分鐘通達。
地鐵22號線(觀瀾至福田）草案站點圖
2、龍華超級購物中心——五大商圈即將全面綻放。
目前，龍華以北站商務核心區(qū)為中心點，三大商圈已經(jīng)開業(yè)：有約10萬平九方購物中心，約3萬平北站優(yōu)越時代廣場、繽果空間，有約4.5萬平星河coco city 。
此外，紅山版歡樂海岸約10萬㎡lifestyle街區(qū)和體驗式商業(yè)，預計今年6月開業(yè)；鴻榮源·天俊自帶商業(yè)約4.1萬㎡，正在加速建設當中。
一個中心點，五大商圈即將全部啟動，片區(qū)的價值進一步提升，商業(yè)配套豐富到外溢。
3、深圳北站超級總部樞紐，2000億重金打造商務中心。
在戰(zhàn)略布局上，深圳打造“6+1”總部基地，其中就有深圳北商務總部基地。分享幾組數(shù)據(jù)大家可以感受一下：2000億巨資規(guī)劃、約6.1平方公里、約960萬平米體量、約550萬平米商服建面、約60多棟商務辦公樓，約5-7個城市商業(yè)綜合體，約6-9個四星級及以上酒店，計劃引進20-30家大型總部企業(yè)及上市公司。
據(jù)悉，目前已有美團科技、深圳高鐵總部、深圳通、深圳計算科學研究院、華陽國際設計集團、中興網(wǎng)信近30個大咖落戶北站商務區(qū)。隨著企業(yè)總部的入駐，未來這里將匯聚大量的高端商務人群。
4、龍華“市民中心”有望今年完工，與此同時龍華四館也落地動工！
最新報道顯示，龍華文體中心目前總體工程進度完成約46.5％。在形象進度方面，體育館地上共3層，目前施工至2層夾層，僅?？磁_部分未施工；青少年宮地上4層，目前施工至3層，游泳館正在施工屋面花架，已完成約95％，體育場看臺已全部施工完成，計劃于五月底主體結構全部封頂，2021年9月30日竣工并交付使用。
龍華文體中心建設工地
上塘地鐵站附近的簡上體育綜合體正在建設中，最新消息顯示，項目總體形象進度完成55％，預計在2021年2月完工并交付使用。
另外，龍華人文四館聯(lián)合，將全方位覆蓋城市精英人群人文藝術需求——與南山保利劇院體量相當?shù)凝埲A首家演藝館和展覽館，硬件設施已裝修完成，目前已進入舞臺調試階段；深圳美術館新館和深圳第二圖書館，已于今年1月17日正式破土動工，從官方給出的信息來看，預計將在2023年建成！
綜合來看，五年前，龍華被網(wǎng)友戲稱為“宇宙中心”，五年過去了，龍華實實在在給那些曾經(jīng)愛理不理的投資者上了生動的一課，未來龍華還會大變樣。
眼看著龍華進入配套兌現(xiàn)期，即將再上一個臺階，身邊的投資者一方面感慨龍華的發(fā)展?jié)摿?，另一方面也嘆息自己”高攀不起“。然而，龍華最新的投資機會正在展現(xiàn)。
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北站商務中心，是黃金機會點！
近期一系列的跑盤，我們發(fā)現(xiàn)，福田、南山中心的上車門檻，現(xiàn)在基本上每平米10萬至16萬，最好的單位已經(jīng)上到了每平米25萬以上！在這些地方買房，起步價1000萬，已經(jīng)很難買到好品質的房子啦。在這種情況下，我們倒是建議大家繼續(xù)買進龍華。
當然，很多人對號稱宇宙中心的龍華樓市非?？指?。其實，這是典型的樓市小白心理。強者恒強，不只是在股市，在樓市也一樣是這個道理。
一個新興城市中心的樓市發(fā)展，基本上會經(jīng)歷兩個典型的時期：1，高強度開發(fā)驅動價值增長。2，高厚度城市資源驅動價值增長。
簡單白話來說就是，哪里形成了成片成規(guī)模的大體量開發(fā)，哪里的房子就一定會有一輪迅猛的上漲。在成片的新房大開發(fā)慢慢減少的時候，一大批公建配套比如地鐵、商業(yè)中心、公園、醫(yī)院、博物館、藝術館等等設施開始從藍圖變成現(xiàn)實，房價還會再有一波猛烈上漲。
這個模式，我們已經(jīng)在后海深圳灣看到了一個完整的周期。恒裕濱城二期二手房半年時間又漲了10%至20%，就是一個例證。
關鍵信息是：龍華正走在第一階段向第二階段過渡的路上！新的機會在哪里？就在鴻榮源·天俊。
鴻榮源·天俊展示中心實景圖
根據(jù)規(guī)劃圖則來看，項目定位很高端，是集超甲級寫字樓、精品商業(yè)、高端商務公寓于一體的國際商務綜合體，4棟樓體全都是200米+的超高建筑。目前項目進度非常迅速，4棟主體都已出地面多層，樓層主體高度和外面幕墻都在施工。待順利完工之后，將成為北站商務中心區(qū)最為顯眼的地標。
鴻榮源·天俊示意圖
據(jù)我們了解，這4棟地標性超高建筑中，有一棟公寓產(chǎn)品，而且是市場上受歡迎的小面積公寓，建面約38-95㎡，無論是自住還是投資，可以說都比較合適。
鴻榮源·天俊展示中心實景圖
眾所周知，鴻榮源是扎根深圳本土的知名房企，通過觀察鴻榮源官網(wǎng)展示的地產(chǎn)開發(fā)版圖可以發(fā)現(xiàn)，鴻榮源開發(fā)的樓盤，大多數(shù)都在深圳各個片區(qū)的中心發(fā)展區(qū)域：從香蜜湖的熙園到寶安中心的壹方中心，從龍崗中心的公園大地到龍華中心的壹成中心花園，到前海中心——前海鴻榮源中心·胤璞，再到如今的鴻榮源·天俊。無一例外都是片區(qū)標桿項目，相信北站項目也不會讓市場失望。
鴻榮源·天俊效果圖
此外，我們收到消息，項目的商業(yè)已經(jīng)掛上了“壹方里”的招牌，估計后期將用此商業(yè)產(chǎn)品線。據(jù)了解，壹方里是鴻榮源集團四大商業(yè)（壹方城、壹方天地、壹方匯、壹方里）產(chǎn)品線之一，一貫的建設標準是按照業(yè)主的精準需求來規(guī)劃業(yè)態(tài)功能，屆時，業(yè)主們的生活會非常便利。依照目前的鴻榮源品質和配套條件，朋友們千萬別再錯過機會噢！
最后再次提醒大家，鴻榮源·天俊周末已開放展示中心，歡迎有興趣的朋友現(xiàn)場參觀了解詳細資訊！
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