這個(gè)核心城區(qū)1600畝城改項(xiàng)目，潛藏了未來(lái)新型地產(chǎn)的方向
在全國(guó)范圍內(nèi)，我印象最為深刻的城改項(xiàng)目有兩個(gè)。
第一個(gè)是全國(guó)聞名的超級(jí)神盤(pán)貴州花果園。
2010年7月，彭家灣改造項(xiàng)目啟動(dòng)，拉開(kāi)了貴州省最大的棚戶(hù)區(qū)改造的序幕。這就是宏立城集團(tuán)操盤(pán)的神盤(pán)花果園，是貴州規(guī)模最大的城中村改造工程，占地面積6000畝，總建筑面積1830萬(wàn)平方米。
彭家灣片區(qū)改造前照片
花果園項(xiàng)目經(jīng)過(guò)近9年的開(kāi)發(fā)建設(shè)，現(xiàn)已建成并投入使用220余棟樓宇，已入住人口14.3萬(wàn)戶(hù)，43萬(wàn)余人。雖然雖然已經(jīng)不是“棚戶(hù)區(qū)”，重新修建了高樓大廈、公園、學(xué)校、道路和商業(yè)配套。
花果園建成區(qū)現(xiàn)狀
但在貴陽(yáng)人的眼里，花果園仍然給人留下了不太好的印象：建設(shè)的樓盤(pán)過(guò)于擁擠，而且整體道路人車(chē)動(dòng)線(xiàn)不好，造成道路太擁堵、人流量太大、生活環(huán)境太混亂。
前期規(guī)劃的失誤讓花果園變成了“圍城”，里面的人出不去，外面想進(jìn)的人進(jìn)不來(lái)，經(jīng)常半夜還在堵車(chē)。據(jù)說(shuō)出租司機(jī)在高峰期時(shí)，都常常會(huì)拒載去花果園方向的乘客。
這樣的舊城改造項(xiàng)目雖然極大的改善了城市的環(huán)境，但又為城市制造了新的麻煩，這顯然不是一個(gè)好的城改案例。
第二個(gè)印象深刻的就舊城改造案例，是上海新天地。
1997年，在對(duì)于太平橋地區(qū)的舊城改造方案上，來(lái)自香港的瑞安地產(chǎn)提出改造的石庫(kù)門(mén)建筑新理念：改變?cè)鹊木幼」δ埽x予它新的商業(yè)經(jīng)營(yíng)價(jià)值，把百年的石庫(kù)門(mén)舊城區(qū)，改造成一片充滿(mǎn)生命力的新天地！
于是上海盧灣區(qū)政府決定把整個(gè)太平橋地區(qū)舊城改造的52公頃土地批給了瑞安進(jìn)行開(kāi)發(fā)。僅僅是安置項(xiàng)目的近8000戶(hù)居民，就花了將近7個(gè)億。要知道，這可是20多年前。
雖然至今已有20年對(duì)于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)并不是一個(gè)快周轉(zhuǎn)的案例，但是瑞安成功打造了遠(yuǎn)近聞名的上海新天地，集住宅、餐飲、購(gòu)物、演藝等職能為一身的城市綜合體。涵蓋由新天地購(gòu)物中心、企業(yè)天地辦公樓、朗廷新天地酒店、瑞安廣場(chǎng)等鏈接而成的商業(yè)生態(tài)圈。成為了與外灘、徐家匯齊名的新地標(biāo)，可謂一戰(zhàn)成名。
但都喜歡的新天地不是所有開(kāi)發(fā)商都能做的。瑞安在新天地石庫(kù)門(mén)老建筑基礎(chǔ)上改建每平米的造價(jià)達(dá)到2萬(wàn)元，僅改造就耗費(fèi)14個(gè)億，會(huì)給開(kāi)發(fā)商資金方面的嚴(yán)峻考驗(yàn)。
所以就導(dǎo)致了，都想做大盤(pán)，但是又都做不好大盤(pán)，那究竟什么才是大盤(pán)？
項(xiàng)目大？地塊大？還是業(yè)態(tài)種類(lèi)豐富？
如果是在10年前商業(yè)地產(chǎn)荒蕪的年代，這樣的答案或許還算正確，但是對(duì)于現(xiàn)在已經(jīng)愈加成熟的商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，單純的“大”已經(jīng)不能稱(chēng)之為大盤(pán)。
真正的大盤(pán)應(yīng)該是一種生活方式的聚合，就如佛家所講的“一花一世界”一樣，花葉雖小，卻包羅萬(wàn)象，葉片雖多，卻各具特色。
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2016年，美盛地產(chǎn)拿下了緊挨三環(huán)的陳砦和廟里的城中村改造項(xiàng)目，兩個(gè)村加一起占地1600畝。
毋庸置疑，這是絕佳成熟位置的超級(jí)大盤(pán)。
陳砦和廟里作為當(dāng)年鄭州最大的城中村，因其便利的交通條件和低廉的房租成本承載了數(shù)以百萬(wàn)人的鄭漂夢(mèng)，有多少外地來(lái)鄭打拼的人第一站都選擇在這里落腳，我本人也曾經(jīng)在這住過(guò)好幾年。
這個(gè)項(xiàng)目的操盤(pán)手和我聊，公司決定簽約這個(gè)城改項(xiàng)目之后，他們把全國(guó)很多城市的改造項(xiàng)目都看了一遍，無(wú)論是貴州還是上海、廣州以及深圳。
尤其在深圳，看了很多深圳比較好的城中村改造項(xiàng)目，比如深圳南山區(qū)的大沖城城中村改造,通過(guò)開(kāi)發(fā)商華潤(rùn)的重新改造，容積率比較高，整體共280萬(wàn)方，但通過(guò)合理的規(guī)劃和交通的組織，業(yè)態(tài)覆蓋住宅、商業(yè)、酒店、辦公、公寓、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、社區(qū)健康服務(wù)中心、文化室、社區(qū)服務(wù)站、肉菜市場(chǎng)、郵政支局、公共廁所、垃圾中轉(zhuǎn)站等一應(yīng)俱全。
項(xiàng)目操盤(pán)手也一直在思考： 做什么樣規(guī)劃才能適應(yīng)區(qū)域的整體氛圍？如何讓陳砦和廟里的地塊煥發(fā)新生，讓曾經(jīng)在這租住過(guò)的人愿意回到這里？怎么避免類(lèi)似花果園那種前期的設(shè)計(jì)和后期的管理問(wèn)題？
最后，他們選擇了教育這個(gè)所有家庭最重視的主題，美盛教育港灣應(yīng)運(yùn)而生。
以教育為主題，以多業(yè)態(tài)的教育、文化、藝術(shù)、體育科技等優(yōu)質(zhì)資源聚合的教育復(fù)合體。
通俗點(diǎn)講， 就是美盛造一個(gè)框架，在里面填上多種教育培訓(xùn)業(yè)態(tài)組合，為他們提供文化、藝術(shù)、素質(zhì)、體育等一站式教育綜合體。為了打造這樣一個(gè)教育綜合體，美盛派團(tuán)隊(duì)先后至劍橋、牛津等全球知名教育小鎮(zhèn)參觀(guān)考察，創(chuàng)新融合“房地產(chǎn)+教育”理念，在整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃8大教育中心： 未來(lái)學(xué)習(xí)中心、未來(lái)藝術(shù)中心、國(guó)學(xué)啟慧中心、未來(lái)創(chuàng)新中心、社會(huì)踐行中心、生活體驗(yàn)中心、未來(lái)體能中心、情緒行為中心。
8大中心教育理念不僅對(duì)幼兒、小學(xué)、中學(xué)進(jìn)行優(yōu)化升級(jí)，針對(duì)當(dāng)前課后教育單純輔導(dǎo)作業(yè)，輔導(dǎo)空間簡(jiǎn)陋，設(shè)備欠缺等問(wèn)題，項(xiàng)目未來(lái)將打造融入STEAM理念的專(zhuān)屬學(xué)習(xí)中心，孩子不用父母接送，在這里不僅作業(yè)輔導(dǎo)更有個(gè)性化興趣輔導(dǎo)。
不同于傳統(tǒng)的全生命周期社區(qū)教育， 美盛不僅在社區(qū)內(nèi)規(guī)劃了從胎教到老年大學(xué)等一系列的培訓(xùn)教育功能，而且創(chuàng)新型的引進(jìn)各大素質(zhì)教育培訓(xùn)中心，為適齡兒童提供一個(gè)集合式的培訓(xùn)大樓，讓孩子和家長(zhǎng)免于在學(xué)校和培訓(xùn)機(jī)構(gòu)之間的奔波之苦。目前在售的項(xiàng)目一期到學(xué)校之間建設(shè)專(zhuān)屬教育通道，送孩子上下學(xué)，不需要過(guò)紅綠燈，節(jié)省家長(zhǎng)路途時(shí)間， 更是有天眼系統(tǒng)，為孩子上下學(xué)保駕護(hù)航。
而且最重要的是，美盛教育港灣的教育體系是全齡化的，從幼兒園到小學(xué)到初中，配備的全部是鄭州知名公立學(xué)校，如緯五路小學(xué)、外國(guó)語(yǔ)中學(xué)等，都是完美復(fù)制名校的師資力量。可以說(shuō)，只要入住這里，就可完全享受鄭州最優(yōu)質(zhì)的教育資源，終身免除擇校之憂(yōu)。
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大盤(pán)的定義不僅僅是某項(xiàng)配套資源的突出，更是各種優(yōu)勢(shì)資源的集中互補(bǔ)，共同聚合成一個(gè)理想的聚落。
在結(jié)果沒(méi)落地之前，業(yè)內(nèi)一直傳言陳砦和廟里是恒大、融創(chuàng)等房企改造開(kāi)發(fā)，最后被美盛拿下，據(jù)說(shuō)可沒(méi)少出力氣。同樣的激情也傳遞到操盤(pán)策略上，美盛面對(duì)著這塊鄭州曾經(jīng)最有情懷的土地，下了一盤(pán)超大的棋。
先是在策略上定位成一個(gè)中央活力區(qū)的角色，在這樣的一個(gè)框架里填進(jìn)去商業(yè)、醫(yī)療等配套，配合教育的落地，于是在整個(gè)地塊內(nèi)部就出現(xiàn)了五大組團(tuán)： 核心宜居組團(tuán)，人文教育居住組團(tuán)，特色商業(yè)組團(tuán)，中軸商務(wù)組團(tuán)，濱河品質(zhì)組團(tuán)。
首先說(shuō)核心宜居組團(tuán)，一期地塊就處于核心宜居組團(tuán)中，處于整個(gè)項(xiàng)目的核心區(qū)域，教育和商業(yè)、商務(wù)都是圍繞該片區(qū)建設(shè)，僅該組團(tuán)就有10塊住宅用地，居住生活氛圍俱佳。
人文教育居住組團(tuán)，這里規(guī)劃的有學(xué)校，學(xué)校規(guī)劃分為東西兩個(gè)集中校區(qū)，目前西地塊設(shè)計(jì)基本已經(jīng)成型，規(guī)劃的是一個(gè)60班小學(xué)和48班的初中，而且學(xué)校內(nèi)部也將設(shè)有標(biāo)準(zhǔn)泳池、地下操場(chǎng)等設(shè)施，在硬件方面滿(mǎn)足孩子入學(xué)后的一系列需求，加上外國(guó)語(yǔ)中學(xué)和緯五路一小配置，絕對(duì)是河南頂尖的教育配套。
中軸商務(wù)組團(tuán)，2019年12月19日，美盛地產(chǎn)集團(tuán)在美盛喜來(lái)登酒店與萬(wàn)豪國(guó)際集團(tuán)、皇庭國(guó)際品牌舉行「美盛教育港灣|喜來(lái)登酒店|雅樂(lè)軒酒店|皇庭國(guó)際品牌簽約儀式」，共探更好的城市營(yíng)造之法。
這標(biāo)志著金水北區(qū)將形成集合5A級(jí)城市高端商務(wù)體、五星級(jí)酒店群的特色商業(yè)模式。
同時(shí)皇庭廣場(chǎng)的進(jìn)駐，也會(huì)融入“時(shí)尚購(gòu)物+美食薈萃+娛樂(lè)聚會(huì)+休閑社交+文化教育”等多元新穎業(yè)態(tài)。
屆時(shí)，商業(yè)的落地，加之金水北區(qū)巨大消費(fèi)潛力和地鐵未來(lái)拉動(dòng)的人流，這里必將成為鄭州商業(yè)新中心。
至于特色商業(yè)組團(tuán)和濱河品質(zhì)組團(tuán)看名字就知道，一個(gè)是特色商業(yè)街區(qū)，一個(gè)是品質(zhì)住宅區(qū)，這樣的五個(gè)組團(tuán)共同構(gòu)架起了一個(gè)中央活力區(qū)。
●●● 4● ● ●
要說(shuō)房企的本質(zhì)是什么，歸根結(jié)底還是想要賣(mài)房子，只不過(guò)有些項(xiàng)目多了一些野望，在賣(mài)房子的同時(shí)更多的想承擔(dān)一個(gè)城市生活引導(dǎo)者的身份。
美盛想要打造的是一個(gè)城市中央活力區(qū)，這個(gè)區(qū)域內(nèi)不僅有我們提到的各個(gè)功能組團(tuán)，更有中原首個(gè)5G示范區(qū)，用高速率的網(wǎng)絡(luò)串聯(lián)起一種新的智慧生活。
2020年1月3日，美盛教育港灣簽約華為，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，打造業(yè)界領(lǐng)先的智慧社區(qū)解決方案，共筑中原首個(gè)智慧社區(qū)標(biāo)桿。
屆時(shí)，美盛教育港灣通過(guò)華為云IAAS，將應(yīng)用層SAAS、平臺(tái)層PAAS、網(wǎng)絡(luò)層NAAS、設(shè)備層納入終端，360?全面覆蓋生活場(chǎng)景，打造從屋外系統(tǒng)到屋內(nèi)家庭系統(tǒng)各個(gè)方面的智慧服務(wù)系統(tǒng)，打造以人為本、可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)社區(qū)。
就像2個(gè)氫原子+1個(gè)氧原子會(huì)產(chǎn)生化學(xué)反應(yīng)變成水，美盛的城市中央活力區(qū)是同樣的道理。
商業(yè)區(qū)+寫(xiě)字樓+住宅+教育+公園，在5G的作用下，產(chǎn)生一種全新的生活方式，這種生活不僅聚合了所有的基礎(chǔ)生活方式，更是 重新定義了城市的含義：繁華與生活的不期而遇。
我們來(lái)試想一下，未來(lái)入住這里的生活是這個(gè)樣子的：
早上醒來(lái)，在旁邊東風(fēng)渠河濱公園健完身的父母已經(jīng)做好早餐，叫孩子起床吃飯，然后你開(kāi)車(chē)出門(mén)上班，5分鐘上北三環(huán)，父母送孩子到百米之外的學(xué)校上課，然后就在學(xué)校附近的老年課堂練書(shū)法或者剪紙，中午孩子或者在學(xué)校吃飯，或者通過(guò)學(xué)校直通社區(qū)的安全通道回家吃飯。等到你晚上下班回家，看著孩子在社區(qū)內(nèi)的四點(diǎn)半課堂內(nèi)認(rèn)真地做著作業(yè)，旁邊有專(zhuān)業(yè)的輔導(dǎo)老師在耐心的講解問(wèn)題，你安心的回家做飯，等待著享受一天中最難得的寧?kù)o。
周末的選擇就更多了，孩子或者在離家不遠(yuǎn)的培訓(xùn)大樓里學(xué)鋼琴、學(xué)舞蹈，或者你想讓孩子也好好休息下，就帶他來(lái)到附近的書(shū)店，享受一整天的書(shū)香熏陶，等到夜晚將至，你叫上父母，接上在培訓(xùn)大樓里考律師資格證的侄子一起到附近的皇庭廣場(chǎng)吃頓大餐。
這樣的生活全部都是在離家一公里范圍內(nèi)進(jìn)行的，不用駕車(chē)，沒(méi)有來(lái)回奔波，一種相對(duì)閉合卻又完美互補(bǔ)的生活方式就是美盛希望帶給這座城新的變化。
●●● 5● ● ●
目前，美盛教育港灣一期地塊已經(jīng)入市了，整個(gè)一期地塊西側(cè)緊鄰豐慶北路，南至廟李北路，北至國(guó)基路，東至園田北路。
總占地約92畝，由11棟高層住宅和2棟公寓組成，住宅的戶(hù)型區(qū)間非常豐富，從建面約75平的兩房到約138平的四房都有，而且還格外出彩地設(shè)計(jì)了親子空間。公寓則分為兩種，分別是建面約30平的SOHO和約34平的LOFT。
在參觀(guān)樣板間時(shí)，房間內(nèi)的一些小細(xì)節(jié)讓我看到了開(kāi)發(fā)商對(duì)毛坯交付細(xì)節(jié)的考慮。比如餐廳安裝有火鍋插座，陽(yáng)臺(tái)預(yù)留洗手盆和洗衣機(jī)點(diǎn)位，廚房位置預(yù)留新風(fēng)系統(tǒng)主機(jī)位，馬桶旁插座等等，都是精裝點(diǎn)位預(yù)留，在最大程度上滿(mǎn)足業(yè)主的需要。
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不過(guò)，通過(guò)附近的安置房對(duì)于美盛的決心也可窺一二，安置房已經(jīng)交付，無(wú)論是立面、物業(yè)、人車(chē)分流設(shè)計(jì)還是用材上，美盛都可謂良心至極，安置房尚且如此，商品房交付品質(zhì)可期。
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下圖這是我在項(xiàng)目售樓部?jī)?nèi)見(jiàn)到的場(chǎng)景，由于整個(gè)案場(chǎng)也同樣是一個(gè)大書(shū)店，現(xiàn)場(chǎng)有很多安靜看書(shū)的人，閱讀并不僅僅是孩子的義務(wù)，全齡化的學(xué)習(xí)才是教育城的核心，對(duì)于美盛來(lái)說(shuō)造一個(gè)教育城或許簡(jiǎn)單，但是創(chuàng)造一種全新的生活方式還是需要時(shí)間的沉淀，不管怎樣，在這里我至少看到了希望。
總的來(lái)說(shuō)，“地產(chǎn)+教育”模式無(wú)論在住宅、商業(yè)還是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)都有較大潛力。目前，傳統(tǒng)玩法空間有限，雖說(shuō)國(guó)內(nèi)“地產(chǎn)+教育”的運(yùn)營(yíng)新模式探索還處于起步階段，但是正是如美盛教育港灣這樣的產(chǎn)品，一步一個(gè)腳印，才造就了如今商業(yè)地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展。
方向?qū)α?，剩下的就交給時(shí)間。
吳昊：生活方式時(shí)代已來(lái)，產(chǎn)品如何做？
162平實(shí)得385平米！這個(gè)產(chǎn)品稀缺
我們采訪(fǎng)了兩個(gè)傭金超百萬(wàn)的地產(chǎn)銷(xiāo)冠
Hash:c7843b1addcd60cba478e05768d532fdfb75ae0e
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