佛山板塊完結(jié)篇
唐唐最近在海南考察市場(chǎng)，順便環(huán)島游，但是在旅途中仍不忘更新文章。
佛山板塊分析總共三篇，是唐唐連續(xù)三周深入佛山腹地考察的結(jié)果，歡迎大家轉(zhuǎn)發(fā)并討論。
一、奇槎
奇槎，有禪城的“西伯利亞”之稱(chēng)。在2012年之前，這里分布著大大小小數(shù)百家的五金加工企業(yè)，2012年后隨著乘著魁奇路東延線連接廣州南站的建設(shè)契機(jī)，奇槎板塊，開(kāi)始從曾經(jīng)“西伯利亞”到禪城“富人區(qū)”的蛻變。這里不僅被納入一環(huán)創(chuàng)新圈、三龍灣高端創(chuàng)新集聚區(qū)，還晉升為廣佛雙城深化產(chǎn)業(yè)及科創(chuàng)合作的關(guān)鍵點(diǎn)。
根據(jù)規(guī)劃，三龍灣將形成“一芯、一軸、 三廊、雙核”的總體空間結(jié)構(gòu)。三龍灣將建設(shè)98個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目，投資3516億元，可謂肩負(fù)重任。
區(qū)位交通：
作為廣佛雙城中心，奇槎地理位置可謂天生麗質(zhì)，不僅是禪南順的“金三角”，上接千燈湖，下連順德北部，背靠季華路商務(wù)帶，還是佛山的東大門(mén)。
15分鐘車(chē)程到達(dá)廣州南站；30分鐘到達(dá)白云機(jī)場(chǎng)；30分鐘進(jìn)入珠江新城；45分鐘到達(dá)南沙自貿(mào)區(qū)；按照《佛山市創(chuàng)建國(guó)家公交都市示范城市實(shí)施方案》，附近規(guī)劃有佛山地鐵2號(hào)線灣華站和佛山地鐵6號(hào)線奇槎站，就在區(qū)域內(nèi)經(jīng)過(guò)，未來(lái)都可與廣州地鐵接駁互通。
居住配套：
奇槎的定位是宜居宜業(yè)創(chuàng)新的國(guó)際化社區(qū)，將規(guī)劃成佛山東部城市中心、智慧創(chuàng)新中心及文化濱水新城，除了住宅、配套等，將發(fā)展大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)、大健康產(chǎn)業(yè)、科技服務(wù)3大產(chǎn)業(yè)，打造出商務(wù)商業(yè)核心區(qū)、門(mén)戶(hù)商務(wù)區(qū)、濱水功能混合區(qū)、河灣文化商業(yè)區(qū)等7大功能分區(qū)。
禪城奇槎板塊將被打造成濱水居住區(qū)，半月島體育公園、半月島濕地公園、東平河濱水景觀帶已陸續(xù)建成。
商業(yè)配套：
奇槎目前的商業(yè)配套比較欠缺，在泰豐附近的商業(yè)體--鄱陽(yáng)城，還在招商。板塊未來(lái)還有多塊商業(yè)用地待出讓。
教育配套：
教育配套方面，奇槎片區(qū)規(guī)劃有150畝教育街區(qū)。目前已有周星拱小學(xué)、奇槎小學(xué)、奇槎幼兒園、佛山華英學(xué)校、環(huán)湖小學(xué)東校區(qū)等；英國(guó)LEH國(guó)際學(xué)校（佛山分校）。
奇槎總結(jié)：
2016年奇槎價(jià)格在1.35萬(wàn)-1.5萬(wàn)元/㎡，而如今新盤(pán)價(jià)格普遍在2.7W以上，部分樓盤(pán)直奔3W，三年漲幅100%，單論漲幅都超過(guò)了千燈湖。
2020年是奇槎的房產(chǎn)大年，龍光天競(jìng)、五礦崇文金城、世茂望德、中糧瓏灣祥、云綠城桂語(yǔ)蘭庭都推出大量房源，吸引了廣佛大批購(gòu)買(mǎi)力，到2021年，唐唐去踩盤(pán)的時(shí)候只剩下少量尾貨在清盤(pán)了，特別想買(mǎi)奇槎的可以去現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)中心走走碰碰運(yùn)氣。
這里價(jià)格為什么一下子這么高，是因?yàn)楹芏鄻潜P(pán)拿地價(jià)就比較高，再加上打造“富人生活區(qū)”的定位，稀缺的濱水資源配套，投資不建議追，自住可以買(mǎi)，真的很宜居。
二、陳村
4月初，陳村土拍樓面價(jià)從1萬(wàn)/㎡到2.23萬(wàn)/㎡，22家房企你爭(zhēng)我?jiàn)Z，上演了一場(chǎng)土拍大戲，刷新了佛山地價(jià)記錄。
作為順德“北大門(mén)”，陳村位于珠江三角洲腹地和廣佛都市圈核心區(qū)域，地理位置優(yōu)越。陳村的最大優(yōu)勢(shì)是區(qū)位，與廣州南站“近在咫尺”。得益于優(yōu)越的地理位置，陳村很早便承載了廣州外溢的購(gòu)房需求，因此陳村的房?jī)r(jià)在整個(gè)佛山處于高位。
軌道交通：
陳村在建的3條軌道均連接廣州南站，包括：廣佛環(huán)線、佛山地鐵2號(hào)線、廣州地鐵7號(hào)線順德段。陳村地鐵站規(guī)劃有6個(gè)站點(diǎn)，分別是廣州7號(hào)線規(guī)劃的韋涌站、陳村站、陳村新城站、仙涌站，和佛山2號(hào)線的花卉世界站、仙涌站和石洲站。
產(chǎn)業(yè)方面：
陳村鎮(zhèn)目前在東部謀劃三大產(chǎn)業(yè)區(qū)：順德粵港澳科技轉(zhuǎn)化示范區(qū)9837畝、順德高端裝備產(chǎn)業(yè)示范區(qū)8827畝、三龍灣核心生態(tài)科技示范區(qū)4993畝。空間規(guī)劃好了，招商引資尚需努力。
陳村TOD規(guī)劃是的“產(chǎn)城融合示范區(qū)”，新增約10宗宅地，7宗商地和2所學(xué)校（1所小學(xué)和1所初中），計(jì)劃就業(yè)的崗位數(shù)（5.35萬(wàn)）甚至已經(jīng)超過(guò)了規(guī)劃居住的人口（5.07萬(wàn)）。
教育配套：
陳村共有13所公辦小學(xué)、3所公辦初中、1所公辦全日制高中、1所職業(yè)技術(shù)學(xué)校1所。陳村小學(xué)、南涌小學(xué)、青云小學(xué)、潭村小學(xué)、青云中學(xué)、陳村中學(xué)等都在區(qū)域范圍內(nèi)，陳村居民在鎮(zhèn)內(nèi)就能完成12年基礎(chǔ)教育。今年5月， 陳村潭州片區(qū)將新增一所高標(biāo)準(zhǔn)的九年一貫制學(xué)校。
商業(yè)配套：
萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、順聯(lián)廣場(chǎng)、太平洋國(guó)際廣場(chǎng)。
市政配套：
陳村有著“千年花鄉(xiāng)”的稱(chēng)號(hào)，近年來(lái)以自然生態(tài)、濕地公園的性質(zhì)塑造水清、河暢、岸綠的優(yōu)美宜居環(huán)境。陳村擁有國(guó)家4A級(jí)旅游景區(qū)花卉世界、中央水系公園、玉帶公園和陳村公園等休閑場(chǎng)所。
陳村總結(jié)：
陳村是佛山離廣州南站最近的區(qū)域，區(qū)位上的優(yōu)勢(shì)也就意味著陳村未來(lái)將承接更多政策、規(guī)劃傾斜，迎來(lái)新一輪大發(fā)展。
目前陳村產(chǎn)業(yè)還是以村級(jí)產(chǎn)業(yè)為主，明顯活力不足，村改的推動(dòng)有望讓產(chǎn)業(yè)更新?lián)Q代。
陳村最大的問(wèn)題在于城市面貌欠佳，略顯老舊，另外優(yōu)質(zhì)教育資源缺乏、高端產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)同樣稀缺，這就導(dǎo)致了陳村很難吸引高端人才?？上驳氖?，通過(guò)研讀規(guī)劃可以發(fā)現(xiàn)，陳村已經(jīng)在教育、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)等發(fā)面大力了，未來(lái)有望改變此局面。
陳村值不值得買(mǎi)？總的來(lái)說(shuō)，我是看好的，怎么說(shuō)也有廣州睡城保底，吸引廣州客是沒(méi)有問(wèn)題的，而且隨著陳村TOD的成型，陳村新城的推進(jìn)，陳村高度肯定會(huì)再上一層樓。
目前在售樓盤(pán)有，碧桂園三龍匯（均價(jià)2.8-3.5萬(wàn)/㎡）、荔園新天地（2.2-2.5萬(wàn)/㎡）、太平洋國(guó)際花園（2.3萬(wàn)/㎡），價(jià)格都不便宜，有直逼廣州南站之勢(shì)力，所以更建議這里的二手樓，如萬(wàn)科繽紛。
三、佛山板塊價(jià)值總結(jié)
綜合區(qū)位，交通、規(guī)劃及目前的價(jià)格幾個(gè)因素，以上熱門(mén)板塊我推薦的順序是千燈湖>三山新城>北滘新城>陳村新城>佛山新城>奇槎。
佛山買(mǎi)房可以從以下幾個(gè)方面綜合考量。
1、考慮政府強(qiáng)力打造的三龍灣區(qū)域。(見(jiàn)下圖)
2、臨廣+軌道直達(dá)+產(chǎn)業(yè)落地，這三大要素匯聚的越多越有價(jià)值。
3、如果長(zhǎng)投，那么排序可能要重新界定，佛山新城沒(méi)準(zhǔn)會(huì)成為未來(lái)的王者。
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