土拍成交 · 宜興｜樓面價(jià)7750元/㎡，環(huán)科園宅地底價(jià)成交
土拍訊今天（12月27日）上午10:00，宜經(jīng)掛[2021]23號(hào)公告中的3宗經(jīng)營(yíng)性用地均底價(jià)成交。
其中，位于環(huán)科園的商住地由 宜興泰美管理科技有限公司收入囊中，成交總價(jià) 2.31億元，成交樓面價(jià)7749.9元/㎡。
地塊信息
地塊位于環(huán)科園東河路南側(cè)、新城路南延段西側(cè)，東側(cè)毗鄰龍背山森林公園。占地面積16578㎡，容積率1-1.8，建筑面積29840.4㎡，商業(yè)計(jì)容建筑面積400-500㎡。建筑密度≤20%，綠化率≥35%。
地塊起始總價(jià)23126萬(wàn)元，起始樓面價(jià)7750元/㎡，設(shè)置最高限價(jià)30064萬(wàn)元，折合樓面價(jià)10075元/㎡。由于至24日?qǐng)?bào)名截止僅有1家房企報(bào)名，今日該地塊以底價(jià)成交。
（地塊紅線圖）
根據(jù)地塊建設(shè)條件意見(jiàn)書(shū)，該地塊新建住宅中，成品住房建設(shè)比例不得低于40%。此外，該地塊須簽訂《投資發(fā)展監(jiān)管協(xié)議》：競(jìng)得人競(jìng)得土地后在簽訂《成交確認(rèn)書(shū)》之日起30日內(nèi)必須在中國(guó)宜興環(huán)?？萍脊I(yè)園管理委員會(huì)范圍內(nèi)注冊(cè)成立外資投資企業(yè)或中外投資企業(yè)，注冊(cè)外資實(shí)際到賬不低于1800萬(wàn)美元（或等額外幣）。
周邊配套
交通配套：地塊周邊氿濱大道、西氿大道、京嵐線、滬宜高速、長(zhǎng)深高速等快速路環(huán)伺，距宜興站不遠(yuǎn)，城際出行便捷。
商業(yè)配套：大潤(rùn)發(fā)、現(xiàn)代生活廣場(chǎng)、大統(tǒng)華、世紀(jì)華聯(lián)、歐德福等。
教育資源：宜興市第二高級(jí)中學(xué)、環(huán)科園實(shí)驗(yàn)小學(xué)、城南實(shí)驗(yàn)小學(xué)、宜興市實(shí)驗(yàn)中學(xué)等。
醫(yī)療資源：宜興市醫(yī)療中心等。
（地塊衛(wèi)星圖）
土拍研究院點(diǎn)評(píng)
1
規(guī)劃先行！切實(shí)推動(dòng)環(huán)科園高質(zhì)量發(fā)展
地塊所屬潢潼地區(qū)為宜興市重要的形象門(mén)戶區(qū)、景觀敏感區(qū)、城市基質(zhì)區(qū)。據(jù)《中國(guó)宜興環(huán)?？萍脊I(yè)園潢潼區(qū)域控制性詳細(xì)規(guī)劃》顯示，宜興市環(huán)科園南部區(qū)域功能定位為“ 山水相依、休閑愜意的生態(tài)社區(qū)”、“ 設(shè)施齊全、配套完善的宜居社區(qū)”、“ 產(chǎn)業(yè)興旺、社區(qū)和諧的產(chǎn)城融合示范區(qū)”。
規(guī)劃形成“ 兩心四軸、兩廊七區(qū)”的功能結(jié)構(gòu)。
兩心：結(jié)合醫(yī)療、教育、商業(yè)購(gòu)物打造生活服務(wù)核心；結(jié)合生產(chǎn)、研發(fā)、商務(wù)辦公打造的生產(chǎn)服務(wù)核心。
四軸：梅潼路地區(qū)活力軸、氿濱大道城市形象軸、兩條社區(qū)服務(wù)軸。
兩廊：新長(zhǎng)鐵路生態(tài)綠廊、銅官山-龍背山景觀特色廊。
七片：生產(chǎn)制造片、研發(fā)服務(wù)片、產(chǎn)業(yè)生活片、生產(chǎn)預(yù)留片、健康生活片、公共服務(wù)片、生態(tài)宜居片。
整個(gè)區(qū)域規(guī)劃用地面積303.53公頃，城市建設(shè)用地面積292.77公頃。其中，居住用地76.28公頃、公共服務(wù)設(shè)施用地25.22公頃、商業(yè)服務(wù)設(shè)施用地14.74公頃；規(guī)劃人口2.4萬(wàn)人。
2
品牌房企集聚，在售新房較少
2018年，中梁以101.54%的溢價(jià)率競(jìng)得宜地（2018）10號(hào)地塊，環(huán)科園板塊土地價(jià)值首次得到彰顯。隨后，大發(fā)、遠(yuǎn)洋、恒樂(lè)、碧桂園、國(guó)銳、大家等品牌開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)相進(jìn)駐，區(qū)域土地價(jià)值也不斷走高，并于2020年底突破萬(wàn)元大關(guān)。
不過(guò)，受全國(guó)大環(huán)境影響，宜興土地市場(chǎng)也進(jìn)入到“冷靜期”，大部分房企放緩拿地節(jié)奏，今年環(huán)科園板塊出讓的3宗宅地均以底價(jià)成交。
（環(huán)科園2021年宅地成交情況）
從地塊成交價(jià)格上看，與一河之隔的國(guó)銳項(xiàng)目10528元/㎡的樓面價(jià)相比，今日成交的地塊可以說(shuō)是“撿漏”拿地。從地塊指標(biāo)來(lái)看，今日成交的宜地（2021）47號(hào)地塊最高容積率1.8，未來(lái)將會(huì)與今年10月成交的岳南路南側(cè)B、D地塊內(nèi)的產(chǎn)品有所差異。
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