說市丨麓谷：“中部智造”引領下 板塊發(fā)展更上一層樓
麓谷板塊作為長沙乃至湖南的低碳綠色企業(yè)聚集地，政策支持力度大，人才吸引力強，住宅需求旺盛，而板塊房價處于內五區(qū)較低水平，未來上漲空間大、動力足。隨著板塊居住環(huán)境及各項目配套的逐步完善，未來有望成為全市樓市健康快速發(fā)展的“引擎”之一。
城市解讀
從“中部制造”至“中部智造”
作為中部崛起的“引擎”之一，長沙在打造中三角乃至全國“智造之都”的情況下，近幾年經(jīng)濟發(fā)展迅速，產業(yè)結構不斷優(yōu)化，對人才的吸引力不斷增強，智能制造已成為長沙的另一張名片，未來長沙將打造成為全國智能制造的中心城市。
“中三角”三核中心城市之一
國家政策和社會資源支持力度大
PART/01
長株潭城市群作為“中三角”的 “一核”，是中部崛起的“引擎”之一，直接承接著長三角和珠三角的雙重輻射。長沙作為長株潭城市群的核心城市，其政策及資源優(yōu)勢更集中。
長沙產業(yè)基礎牢固
結構不斷優(yōu)化升級
PART/02
縱觀長沙近10年的產業(yè)結構，第三產業(yè)逐步取代第二產業(yè)成為全市經(jīng)濟主導產業(yè)，而第一產業(yè)一直處于較低水平，符合經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律，但與中部其他省會城市產業(yè)結構的橫向對比來看，長沙第三產業(yè)占比較相對低，提升空間較大，其第二產業(yè)對經(jīng)濟的拉動作用不可忽視。
制造業(yè)是長沙的立市之本，而智能制造業(yè)是強市之基。長沙產業(yè)發(fā)展以傳統(tǒng)支柱產業(yè)——裝備制造業(yè)為主體的上下游產業(yè)鏈擴展聯(lián)動模式，通過技術引進， 從傳統(tǒng)“制造之都”向“智造之都”轉變，其中專用設備制造業(yè)、汽車制造業(yè)、計算機、通信和其他電子設備制造業(yè)、化學原料和化學制品制造業(yè)占比較高，水的生產和供應業(yè)、汽車制造業(yè)、化學纖維制造業(yè)、醫(yī)藥制造業(yè)發(fā)展迅速。
三一重工、中聯(lián)重科、鐵建重工、山河智能同時上榜“2019全球工程機械制造商50強”，長沙已擁有國家級智能制造試點示范和專項數(shù)量27個，僅居于北京、上海、重慶三個直轄市之后，在全國省會城市中排第一，躋身全國“智造”第一方陣。智能制造已成為長沙的另一張名片，未來長沙將打造成為 全國智能制造的中心城市。
產業(yè)發(fā)展格局
“十”字型產業(yè)布局
長沙產業(yè)逐步由城郊結合部向城市邊緣轉移，其“十”字型產業(yè)布局呈現(xiàn)西重東輕的結構，西部產業(yè)群主要發(fā)展低碳綠色的產業(yè)，比傳統(tǒng)產業(yè)能級更高，政策支持力度更大，發(fā)展更迅猛，其核心區(qū)——長沙高新區(qū)全國綜合排名靠前。
西部產業(yè)集群依托政策優(yōu)勢
迎來新的發(fā)展契機
PART/01
目前優(yōu)勢產業(yè)集群基本與重點產業(yè)園區(qū)重疊：西部高新區(qū)及望城產業(yè)集群，東部經(jīng)開區(qū)與隆平產業(yè)集群，中部芙蓉中央商務區(qū)，南部雨花天心產業(yè)集群，北部金霞經(jīng)開區(qū)集群。
長沙中心城區(qū)產業(yè)規(guī)劃為“一主兩次五組團”的格局，即城市主體、岳麓片區(qū)、星馬片區(qū)、暮云組團、金霞組團、坪浦組團、空港組團、黃黎組團。長沙大型的產業(yè)園區(qū)主要位于岳麓區(qū)及長沙縣，且以國家級為主，主力發(fā)展方向多為高技術含量領域，并結合教育科研區(qū)，發(fā)展教育、科研、生產一條龍的知識產業(yè)。
長沙高新區(qū)在多重利好政策的支持下
抓住“低碳綠色”機遇，快速發(fā)展
PART/02
圖：2019年度國家高新區(qū)綜合排名&湖南省2019年高新區(qū)創(chuàng)新發(fā)展“體驗報告”
在國家及省市政府的大力支持下，長沙高新區(qū)發(fā)展迅猛：科學技術部火炬高技術產業(yè)開發(fā)中心發(fā)布的2019年度國家級高新區(qū)評價-綜合排名顯示：長沙高新區(qū)綜合排名第11名，是繼2018年度在全國高新區(qū)中綜合排名升至第12名之后，長沙高新區(qū)又一次實現(xiàn)了進位提升。同時在湖南省科學技術廳2019年高新區(qū)創(chuàng)新發(fā)展“體驗報告”中，長沙高新區(qū)位列國家級高新區(qū)排名首位，遙遙領先長沙其他新區(qū)。
長沙高新區(qū)包含“一區(qū)四園” (岳麓山高科技園、星沙工業(yè)高科技園、隆平農業(yè)高科技園、遠大高科技園和市內政策區(qū))，其中岳麓山高科技園(又稱"麓谷")是高新區(qū)直管核心園區(qū)及核心區(qū)域。
作為中部崛起的“引擎”之一，長沙在打造中三角乃至全國“智造之都”的情況下，近幾年經(jīng)濟發(fā)展迅速，產業(yè)結構不斷優(yōu)化，對人才的吸引力不斷增強，智能制造已成為長沙的另一張名片，未來長沙將打造成為全國智能制造的中心城市。
中部最大信息產業(yè)基地，湖南“軟件王國”
長沙低碳經(jīng)濟增長的綠色引擎
PART/03
麓谷科技新城(簡稱麓谷)是湖南省和長沙市重點建設的高新技術產業(yè)聚集區(qū)、新型工業(yè)化的示范區(qū)和生態(tài)新城的樣板區(qū)，主要分為信息產業(yè)園、湖南麓谷信息港、中電軟件園和長沙光伏產業(yè)基地四個重點園區(qū)，并支撐起長沙工業(yè)經(jīng)濟的半壁江山。
片區(qū)內聚集了15家世界500強企業(yè)，集中全省70%以上的軟件企業(yè)，90%的移動互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)；在致力于打造中部最大信息產業(yè)基地的目標下，重點發(fā)展低碳綠色產業(yè)，是長沙實至名歸的"綠色經(jīng)濟"增長區(qū)。
麓谷板塊解讀
從工業(yè)園區(qū)至科技新城的價值蝶變
麓谷最早以“工業(yè)園區(qū)”的身份出現(xiàn)，起步于1988年，2009年由國家科技部批準為國家創(chuàng)新型科技園區(qū)試點園區(qū)，隨著政府對片區(qū)規(guī)劃發(fā)展的逐步落地，麓谷已由工業(yè)園區(qū)升級為以高新技術產業(yè)主導的科技新城。
從彈丸之地到中西部地區(qū)增長極
麓谷為高新區(qū)核心發(fā)展區(qū)，2000年高新區(qū)岳麓山高科技園（麓谷）破土動工，第一批入園企業(yè)開工，2009年被科技部正式批準為部、省、市共建的國家級創(chuàng)新型園區(qū)試點園區(qū)，麓谷戰(zhàn)略地位不斷提升，成為中西部地區(qū)發(fā)展新的增長極。
“麓谷制造”向“麓谷智造”
一業(yè)主導至多元產業(yè)集群
麓谷最初以先進裝備（工程機械）產業(yè)為主導，經(jīng)過多年對節(jié)能環(huán)保、高端裝備制造、汽車電子等新興產業(yè)的大力發(fā)展，逐步形成“一業(yè)特強，多業(yè)為輔”的產業(yè)集群，集制造、研發(fā)、服務三位于一體的產業(yè)體系。
麓谷源源不斷創(chuàng)造高新技術產業(yè)產值
占據(jù)全市重要地位
2018年，麓谷產業(yè)園區(qū)以僅占全市1%的面積、5%的人口，創(chuàng)造了全市17%的高新技術產業(yè)產值和20%的財政收入，成為名副其實的“西引擎”。
麓谷規(guī)劃定位為生態(tài)科技產業(yè)區(qū)
涵蓋完善的居住與生活配套
目前整個麓谷板塊規(guī)劃主要分為麓谷二期、三期，麓谷信息產業(yè)園和麓谷新區(qū)三大片區(qū)，其中麓谷二、三期為最早開發(fā)區(qū)域，成熟度高，隨后向北、向西擴張，板塊規(guī)劃總面積已達4800公頃，規(guī)劃總人口34萬，除工業(yè)產業(yè)區(qū)外，規(guī)劃功能涵蓋住宅、教育、醫(yī)療、商業(yè)、景觀等完整配套，在產城融合下逐步成為宜居宜業(yè)的科技產業(yè)新城。
麓谷板塊地處湘江新區(qū)核心區(qū)，園中園區(qū)位優(yōu)渥，產業(yè)起步早，政策扶持不斷加碼，經(jīng)過30多年的發(fā)展，麓谷孕育了電子信息、先進制造技術、新材料、新能源和生物醫(yī)藥等高新技術產業(yè)，產業(yè)類型前景廣闊。同時，麓谷引進和培養(yǎng)了大批高科技人才，為板塊注入新活力，人才的聚集衍生更多需求。隨著規(guī)劃配套設施的逐步落地，麓谷成為中部地區(qū)科創(chuàng)高地，向世界遞出“中國硅谷”名片。
麓谷樓市解讀
政府與企業(yè)共創(chuàng)區(qū)域發(fā)展
麓谷板塊以產業(yè)發(fā)展為主導，房地產市場起步較晚，2018年之前麓谷板塊一二級市場交易冷清，2018年開始政府積極推地，品牌房企紛紛入駐，近年片區(qū)市場容量迅速躥升至全市中上水平，成為長沙重點熱門板塊。
1
政府積極供地推進片區(qū)建設
近三年麓谷板塊土拍市場熱度升溫明顯，經(jīng)營性用地成交自2018年起大幅上漲；從1-6月同期來看，2018年上半年和2019年上半年分別僅成交2宗和1宗經(jīng)營性用地，而2020年上半年在疫情黑天鵝背景下仍成交5宗地塊，同比漲幅明顯。
2
新房成交再引市場目光
大盤時代（保利麓谷林語）后區(qū)域供應量短缺，近兩年大量新建項目入市，樓市交易活躍，區(qū)域首改置換需求旺盛，產業(yè)區(qū)域地緣性需求更強。
岳麓區(qū)板塊中，成交僅次于梅溪湖近幾年商品房供求量價整體呈上漲趨勢，與一級市場呈正相關關系。2019年一批全新項目集中入市，新房市場取得突破性增長，成交均價首次破萬。從近一年各板塊成交量價來看，麓谷板塊成交面積92萬方，排名全市第4，在岳麓區(qū)板塊中僅次于梅溪湖板塊。
近幾年客戶置業(yè)面積段逐年增大，2017年麓谷商品住宅成交面積以80-100㎡剛需戶型為主，2019年以100-120㎡剛需戶型為主，2020年以120-140㎡剛改戶型為主，區(qū)域改善需求旺盛。
板塊內部分布有大量產業(yè)園、科技園、大型企業(yè)等，衍生更多居住需求，目前置業(yè)客戶以本區(qū)域企業(yè)員工為主，占比60%，其次為受市中心、梅溪湖及其他區(qū)域價格擠壓的外溢客戶，占比30%，另有10%來自望城、寧鄉(xiāng)等周邊縣市。
3
頭部房企注入活力，標桿項目帶動區(qū)域熱銷
近兩年品牌房企紛紛入駐，助力板塊熱銷，軌道交通、教育資源、商業(yè)配套、品牌房企、稀缺產品等共性較大。
品牌房企進駐提升板塊品質目前板塊內入駐品牌房企近20家，從最初的保利一家獨大發(fā)展為現(xiàn)在的多家齊放，大部分為近兩年首次進駐，主力分布于尖山湖公園周邊。
近兩年熱銷項目有萬科金色夢想、長房云時代、龍湖湘江星座等，其中萬科金色夢想為麓谷板塊網(wǎng)紅大盤，地鐵上蓋、臨近師大附中實驗學校、近步步高梅溪湖大型商業(yè)中心是其熱銷原因；2020年保利恒偉時光印象躍升為新進熱點項目，去化流速快。
綜合各項目特征，臨近地鐵和重點學校、規(guī)劃完善的商業(yè)配套、稀缺品質產品、品牌房企效應等成為購房者選擇因素。
總結
近兩年政府在麓谷板塊積極推地，品牌房企紛紛入駐，成交規(guī)模已躍居全市第四，但成交均價仍處于較低水平，成交趨勢向上，入市仍存機會。完善優(yōu)質的教育資源，便捷的交通和商業(yè)，稀缺高性價比產品以及品牌效應等成為吸引市場目光的因素。
來源：克而瑞湖南
撰寫/劉志能、陳佳
審核/劉芳、蔡嫣
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