原標(biāo)題：調(diào)查 | 屢次無(wú)證賣(mài)房 北京一超規(guī)建設(shè)爛尾樓陷阱重重 中國(guó)房地產(chǎn)報(bào) 2019-11-25

爛尾的冠雅苑16號(hào)樓

中房報(bào)記者 田傲云 | 北京報(bào)道

“房子就在這里立著，每次路過(guò)這個(gè)地方我都很難受。”11月14日，43歲的李芳站在冠雅苑16號(hào)樓前，心緒難平地對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)（微信ID：china-crb）記者說(shuō)道。李芳是購(gòu)房者之一。

冠雅苑位于北京市昌平區(qū)立湯路和定泗路的交叉口，已爛尾多年，但是和大多數(shù)因資金鏈斷裂、尚未完工的爛尾樓不一樣的是，冠雅苑的主體工程已經(jīng)基本完工。正因?yàn)槿绱?，家就住在冠雅苑附近的李芳每次?jīng)過(guò)這里，都覺(jué)得有一塊石頭壓在她心里。

“好好的一棟大樓就這樣被荒廢，確實(shí)有些可惜?！彪m是局外人，但不少附近居民仍然感到惋惜。

這個(gè)爛尾十多年的項(xiàng)目由北京商建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“商建公司”）在1996年啟動(dòng)施工，項(xiàng)目總建筑面積約為1.3萬(wàn)平方米，宣稱(chēng)是集商業(yè)、辦公、住宅為一體的商業(yè)綜合樓，后因更改規(guī)劃而被叫停。

轉(zhuǎn)變不是一點(diǎn)都沒(méi)有，但這一次更是暗藏玄機(jī)。2016年4月，商建公司和專(zhuān)門(mén)做盤(pán)活不良資產(chǎn)的徐揚(yáng)達(dá)成合作，引進(jìn)并委托徐揚(yáng)所在的北京商道互聯(lián)資本控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“商道互聯(lián)”）及其子公司房金美置業(yè)發(fā)展(北京)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“房金美”）進(jìn)行合作推廣并銷(xiāo)售，同時(shí)將北京市昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)冠雅苑16號(hào)樓商住和底商項(xiàng)目的名稱(chēng)，分別重新命名為冠雅苑·朗郡及冠雅苑·名優(yōu)城。被重新包裝后的冠雅苑項(xiàng)目售樓處緊鄰昌平北七家鎮(zhèn)政府，這無(wú)疑給購(gòu)房者吃了一顆“定心丸”。

事實(shí)證明，這顆“定心丸”的效果不大。由于擅自改變層高，這個(gè)本是6層板樓的項(xiàng)目，在實(shí)際的開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)，商建公司加蓋至9層。超建3層而被叫停后，商建公司一直在為項(xiàng)目跑手續(xù)，但直到今天，也沒(méi)有辦下復(fù)工的手續(xù)，更沒(méi)有取得房屋預(yù)售許可證。

盡管如此，這個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售工作并未停滯。多位受害人告訴記者，他們大多是在2016年6月至2017年3月期間購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)，項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)后還先后推出“5萬(wàn)抵10萬(wàn)”等認(rèn)購(gòu)優(yōu)惠活動(dòng)，吸引了很多人前來(lái)購(gòu)買(mǎi)。直到2016年12月10日，北京市昌平區(qū)住建委責(zé)令房金美公司停止銷(xiāo)售，關(guān)停售樓處，并在售樓處張貼提示橫幅后，他們才知道，“原來(lái)這是違規(guī)售房”。

此后，有受害人前往北京市昌平區(qū)政府及相關(guān)部門(mén)反映情況，希望相關(guān)部門(mén)能積極協(xié)調(diào)商建公司交付房屋，或者提供其他解決方案，也有受害人向法院起訴商建公司，希望能返還其購(gòu)房款。2017年9月，北京市西城區(qū)人民法院審查表示，經(jīng)向北京市公安局昌平分局了解，商建公司稱(chēng)：徐揚(yáng)私刻商建公司公章，偽造商建公司授權(quán)委托書(shū)，以商建公司和房金美名義對(duì)外簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，銷(xiāo)售昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)冠雅苑項(xiàng)目，徐揚(yáng)構(gòu)成合同詐騙。北京市公安局昌平分局對(duì)該案已經(jīng)立案?jìng)刹椤?/p>

這個(gè)說(shuō)法并沒(méi)有得到這些受害人的認(rèn)同，李芳拿出房屋買(mǎi)賣(mài)合同說(shuō)道，“我們是和商建簽的合同，而且這項(xiàng)目都銷(xiāo)售過(guò)好幾撥了，之前的購(gòu)房人發(fā)現(xiàn)被騙后，就去法院起訴商建公司，商建公司為了還之前購(gòu)房人的房款，再去銷(xiāo)售，用后邊銷(xiāo)售的房款來(lái)堵前面的窟窿。到2018年年底的時(shí)候，我們發(fā)現(xiàn)這個(gè)項(xiàng)目又開(kāi)始在微信上進(jìn)行銷(xiāo)售了?！?/p>

在李芳等受害人看來(lái)，商建公司早已是慣犯，徐揚(yáng)不過(guò)是被拉出來(lái)的“替罪羊”，否則2018年年底，因涉嫌洛克時(shí)代大廈合同詐騙罪而早已被逮捕的徐揚(yáng)，又是如何在看守所中運(yùn)籌帷幄，遠(yuǎn)程賣(mài)房？

協(xié)議埋雷

北京商建公司的承諾書(shū)

2016年年初，徐揚(yáng)經(jīng)人介紹，結(jié)識(shí)了商建公司的法定代表人許麗明，就盤(pán)活冠雅苑項(xiàng)目的相關(guān)事宜和許麗明洽談了兩三個(gè)月，兩人相談甚歡，許麗明還告訴徐揚(yáng)，除了冠雅苑項(xiàng)目以外，在北京另有三個(gè)項(xiàng)目需要盤(pán)活，可以繼續(xù)合作。

2016年4月，雙方達(dá)成一致意見(jiàn)，并簽署了合作協(xié)議。對(duì)于項(xiàng)目的歷史遺留問(wèn)題，商建公司承諾將對(duì)超建設(shè)部分補(bǔ)交罰款，交完罰款后，8個(gè)月內(nèi)可以辦理完全部房產(chǎn)銷(xiāo)售許可證，項(xiàng)目建設(shè)掃尾工程結(jié)束后6個(gè)月內(nèi)，可以正?？⒐を?yàn)收和交付房產(chǎn)、辦理房產(chǎn)證件。

協(xié)議還列出了冠雅苑的負(fù)債明細(xì)表，商建公司承諾和商道互聯(lián)簽約日，該項(xiàng)目欠建設(shè)銀行不高于5470萬(wàn)元，建筑工程款不高于500萬(wàn)元，其他不欠任何債務(wù)。正是這個(gè)明細(xì)，給兩個(gè)合作伙伴之后的矛盾埋下了導(dǎo)火索。

一位接近徐揚(yáng)的人士向記者透露，在雙方簽署的協(xié)議中的標(biāo)的物負(fù)債明細(xì)表中，商建公司欠施工隊(duì)建筑工程款不超過(guò)500萬(wàn)元，但施工隊(duì)并不認(rèn)可這筆賬，“施工隊(duì)說(shuō)這個(gè)工程款欠了大概12年，要算利息，加上利息總共要1800萬(wàn)元左右。”突然多出來(lái)的1000多萬(wàn)元讓徐揚(yáng)感到差額太大，雙方之間的矛盾開(kāi)始顯現(xiàn)，但還沒(méi)有到鬧翻的地步。

“他們簽約時(shí)約定的是徐揚(yáng)以9000多萬(wàn)元來(lái)收購(gòu)這個(gè)項(xiàng)目，這包括了項(xiàng)目所有的債權(quán)債務(wù)等等，但在簽完約大概兩三個(gè)月后，商建公司突然反悔，要求加價(jià)3000萬(wàn)元，這是他們最大的一個(gè)矛盾?！鄙鲜鼋咏鞊P(yáng)的人士說(shuō)，“后來(lái)徐揚(yáng)這邊約了商建公司三次，但是都被爽約，最后一次是在2016年年底，徐揚(yáng)當(dāng)時(shí)已經(jīng)到了約定地點(diǎn)，但是商建公司的人爽約沒(méi)有出現(xiàn)?！?/p>

此后，關(guān)于多出來(lái)的1000多萬(wàn)元的建筑工程款項(xiàng)，以及商建公司要求追加的3000萬(wàn)元的具體事宜，雙方始終沒(méi)有達(dá)成一致。按照徐揚(yáng)的話來(lái)說(shuō)，他根本就見(jiàn)不到許麗明，又從何談起協(xié)商。

更讓徐揚(yáng)感到焦灼的是，這個(gè)被他重新包裝的項(xiàng)目沒(méi)有等到復(fù)工，就再次陷入爛尾境地。2016年9月，北京市昌平區(qū)住建委先后兩次對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行檢查，并責(zé)令房金美停止銷(xiāo)售。同年12月10日，北京市昌平區(qū)住建委再次對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行檢查，這次檢查后，售樓處被關(guān)停，同時(shí)在售樓處大門(mén)口張貼了風(fēng)險(xiǎn)提示橫幅。

北京市昌平區(qū)住建委關(guān)停售樓處后，張貼的提醒橫幅

售樓處被關(guān)停后，2016年12月13日，商建公司向北京市高級(jí)人民院起訴商道互聯(lián)，稱(chēng)徐揚(yáng)私刻商建公司公章，偽造商建公司授權(quán)委托書(shū)，以商建公司和房金美名義對(duì)外簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，銷(xiāo)售昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)冠雅苑項(xiàng)目。這次起訴最終以商建公司未預(yù)交案件受理費(fèi)而撤回。12月17日，商建公司再次向北京市公安局昌平分局經(jīng)偵犯罪偵察大隊(duì)報(bào)案，并于同日受理。

至此，雙方合作徹底以失敗告終。

至于徐揚(yáng)到底有沒(méi)有上述指控行為，在北京市公安局昌平分局還沒(méi)來(lái)得及向徐揚(yáng)本人核實(shí)相關(guān)情況的時(shí)候，2017年5月，徐揚(yáng)因涉嫌北京洛克時(shí)代商鋪合同詐騙案，被北京市公安局朝陽(yáng)分局逮捕，北京市公安局昌平分局曾向北京市公安局申請(qǐng)并案處理，其申請(qǐng)被駁回。目前，仍在等待調(diào)查結(jié)果。

一個(gè)有著十多年歷史的爛尾樓，徐揚(yáng)為何接手？決定盤(pán)活這個(gè)項(xiàng)目時(shí)，徐揚(yáng)對(duì)這個(gè)項(xiàng)目的具體情況是否徹底了解？徐揚(yáng)又是如何確定這次就能辦理下那張遲到的預(yù)售證？這些謎團(tuán)需要解開(kāi)。

“當(dāng)時(shí)商建公司說(shuō)這個(gè)項(xiàng)目因?yàn)橹耙恢钡盅航o建行，他們沒(méi)錢(qián)還給建行，導(dǎo)致沒(méi)法解押項(xiàng)目，所以沒(méi)法辦理預(yù)售證，只要?dú)w還了建行全部欠款，再把超建設(shè)罰款事宜處理好，很快就能把預(yù)售證辦理下來(lái)?！鄙鲜鼋咏鞊P(yáng)的人士告訴記者，“他也是當(dāng)著一番事業(yè)來(lái)做了，也沒(méi)有說(shuō)詐騙，只能說(shuō)是工作不細(xì)心吧。”

冠雅苑項(xiàng)目的再次爛尾，牽動(dòng)的還有許多夜不能寐的購(gòu)房者，在2016年至2017年3月期間，陸續(xù)有40多人購(gòu)買(mǎi)了冠雅苑項(xiàng)目的住宅和商鋪，累計(jì)銷(xiāo)售金額4000余萬(wàn)元。

超規(guī)建設(shè)

現(xiàn)實(shí)并未如冠雅苑沙盤(pán)這般靚麗

對(duì)于李芳來(lái)說(shuō)，冠雅苑事情的發(fā)展顯然出乎她的意料。

根據(jù)李芳的回憶，2016年9月份，她外出辦完事回家時(shí)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)地就看到商建公司合作的銷(xiāo)售公司房金美在道路兩旁大肆宣傳推廣冠雅苑項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)她看了一眼宣傳頁(yè)，上面赫然印著橫跨雙區(qū)、政策加持等項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)。

“當(dāng)時(shí)看這個(gè)樓已經(jīng)是現(xiàn)成的了，手續(xù)上只差預(yù)售證，覺(jué)得還不錯(cuò)就買(mǎi)了，誰(shuí)知道會(huì)發(fā)生這些事？”李芳告訴記者，中介人員向她介紹說(shuō)，預(yù)售證正在辦理，很快就能辦下來(lái)，并強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目主體已經(jīng)建設(shè)完成，就差裝修，大概會(huì)在2016年11月16日開(kāi)工，到2017年8月份就可以交付。

冠雅苑的宣傳打動(dòng)了李芳，加上地理位置和價(jià)格都還不錯(cuò)，2016年10月份，她以每平方米20762元的單價(jià)簽下了《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》及項(xiàng)目交款確認(rèn)單，簽完合同不過(guò)2個(gè)多月，李芳得知，原來(lái)這是違規(guī)銷(xiāo)售，北京市昌平區(qū)住建委已經(jīng)責(zé)令房金美公司停止銷(xiāo)售，并關(guān)停售樓處，此后，之前的工作人員人去樓空?！笆蹣翘幘驮阪?zhèn)政府旁邊，違規(guī)銷(xiāo)售他們不知道么？”李芳對(duì)記者說(shuō)道。

和李芳一樣，受害人丁立也被“該項(xiàng)目主體已經(jīng)建設(shè)完成”的宣傳所打動(dòng)，丁立告訴記者，“當(dāng)時(shí)沒(méi)有預(yù)售證的情況也讓我很擔(dān)心，但是冠雅苑的營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)嚴(yán)巖曾多次公開(kāi)說(shuō)，如果沒(méi)有鎮(zhèn)政府和相關(guān)職能部門(mén)的許可，誰(shuí)敢這樣大張旗鼓地宣傳和銷(xiāo)售？我一想也是，售樓處就在鎮(zhèn)政府旁邊，應(yīng)該沒(méi)問(wèn)題的。”

“銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)還組織我們一起去冠雅苑項(xiàng)目處看，我們看了之后覺(jué)得這個(gè)項(xiàng)目地理位置不錯(cuò)，周邊配套也比較完善，不管是買(mǎi)住宅還是商鋪都很劃算?！崩罘几嬖V記者，當(dāng)時(shí)北京“3·26”商住房新政尚未出臺(tái)，很多人都會(huì)購(gòu)買(mǎi)商住房。

“后來(lái)我們才知道，冠雅苑很早之前就因?yàn)樯探ü境?guī)加建被叫停，在我們之前已經(jīng)賣(mài)過(guò)好幾次，不過(guò)之前都是商建公司自己銷(xiāo)售。”李芳告訴記者。

有知情人士告訴記者，冠雅苑最初建設(shè)的時(shí)候打“擦邊球”，按照規(guī)劃應(yīng)該是建設(shè)商業(yè)配套綜合樓，但商建公司卻將其改建成公寓出售，“下面是底商，上面是住宅，之后又加蓋了三層住宅，自然就過(guò)不了規(guī)劃的關(guān)?！?/p>

這位知情人士還告訴記者，冠雅苑項(xiàng)目被叫停后，商建公司一直在為這個(gè)項(xiàng)目申報(bào)各類(lèi)驗(yàn)收，但批文始終沒(méi)有下來(lái)。他強(qiáng)調(diào)稱(chēng)，一般來(lái)說(shuō)，因超規(guī)加建導(dǎo)致工程被叫停，通常開(kāi)發(fā)方會(huì)與相關(guān)部門(mén)進(jìn)行溝通，補(bǔ)繳相應(yīng)罰款、做出整改之后，地方政府也會(huì)放行。

值得注意的是，一直沒(méi)有辦下復(fù)工手續(xù)，也沒(méi)有取得預(yù)售許可證的冠雅苑項(xiàng)目，早在2003年就開(kāi)始銷(xiāo)售。由于證件不全，銷(xiāo)售出去的房屋遲遲無(wú)法開(kāi)工，雖然被購(gòu)房者屢次催促，但均被商建公司以種種理由推脫，直到被購(gòu)房者起訴，這才趕忙又開(kāi)始賣(mài)房，用后面的銷(xiāo)售款堵前面的窟窿，如此反復(fù)想拆東墻補(bǔ)西墻，結(jié)局也變成了“墻墻不補(bǔ)”。

求解無(wú)果

“我們因?yàn)橘?gòu)房都投入了大量資金，以首付一半或全款方式，交付了房款，兩年多過(guò)去了，現(xiàn)在既不交房，又不退款，找政府、找公安、找法院也沒(méi)有結(jié)果?！崩罘嫉榷辔皇芎θ苏f(shuō)，他們從2017年2月至今開(kāi)始不斷向相關(guān)部門(mén)說(shuō)明情況，到北京市公安局昌平分局報(bào)案，要求對(duì)房屋銷(xiāo)售是否涉及違法違規(guī)進(jìn)行調(diào)查，但時(shí)至今日，他們沒(méi)有收到立案通知書(shū)，也沒(méi)有被告知任何的調(diào)查情況。

之后，有部分受害人前往北京市西城區(qū)人民法院和北京市昌平區(qū)人民法院以房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛起訴商建公司，法院認(rèn)為該案件不屬于經(jīng)濟(jì)糾紛案件，存在經(jīng)濟(jì)犯罪嫌疑，將起訴駁回，同時(shí)將相關(guān)材料移送至北京市公安局昌平分局。由于案件關(guān)鍵嫌疑人徐揚(yáng)牽扯北京洛克時(shí)代商鋪詐騙案這一刑事案件，按照法律優(yōu)先原則，冠雅苑項(xiàng)目的案件，只能等待公安部門(mén)的下一步偵查。

李芳等受害人認(rèn)為，早在北京洛克時(shí)代商鋪一案爆發(fā)前，他們就向北京市公安局昌平分局報(bào)案，但直到2017年5月份才接到通知說(shuō)徐揚(yáng)被抓了，讓他們快來(lái)報(bào)案，到了公安機(jī)關(guān)了解情況后，他們?cè)嬖V辦案人員這個(gè)項(xiàng)目和徐揚(yáng)關(guān)聯(lián)不大，他們是和商建公司簽的合同，房金美只是擔(dān)保公司。李芳向記者強(qiáng)調(diào)說(shuō)，即便徐揚(yáng)的確存在違法違規(guī)售樓的情況，那為什么在他們報(bào)案后不僅沒(méi)有立案，也沒(méi)有去調(diào)查房屋銷(xiāo)售是否涉及違法。

這也是讓大多數(shù)受害人感到不滿的原因之一。李芳等受害人的說(shuō)法在商道互聯(lián)及相關(guān)關(guān)聯(lián)公司的高管身上得到了驗(yàn)證，他們表示公安方面一直沒(méi)有向他們了解過(guò)相關(guān)情況。

根據(jù)上述公司多位高管所描述的情況，一直到徐揚(yáng)被逮捕后，北京市公安局昌平分局才前往商道互聯(lián)行政部門(mén)，了解徐揚(yáng)是否存在私刻公章、合同詐騙等行為，“商道互聯(lián)的辦公室主任拿出當(dāng)時(shí)和商建公司簽的合作協(xié)議復(fù)印件等相關(guān)材料，證明徐揚(yáng)不存在上述行為，公安人員看了之后就沒(méi)有下文了，也沒(méi)有找過(guò)我們了解情況?！?/p>

根據(jù)簽署的合作協(xié)議，商建公司公章由公司自行保管，但對(duì)商道互聯(lián)就項(xiàng)目本身的各種蓋章需要隨到隨蓋，留存商建公司備查即可，同時(shí)商建公司給商道互聯(lián)刻制一枚合同專(zhuān)用章，交給商道互聯(lián)保管使用。

更讓這些受害人感到無(wú)助的是，與昌平區(qū)政府相關(guān)部門(mén)反映的情況，始終沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展。據(jù)部分受害人介紹，兩年來(lái)，他們提出了不同的補(bǔ)償要求，有的要求商建公司繼續(xù)履行合同，辦理相關(guān)手續(xù)，繼續(xù)進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)，有的要求退房，“要么沒(méi)有受理，要么回復(fù)說(shuō)正在等待公安調(diào)查結(jié)果?！彼麄兊木S權(quán)陷入了困境。

“讓我們不能理解的是，既然2016年9月，地方政府就發(fā)現(xiàn)這是違規(guī)售房，為什么沒(méi)有及時(shí)采取措施，要知道售樓處就開(kāi)在鎮(zhèn)政府旁邊??！即便在同年12月將其售樓處查封后，在2017年2月份，這個(gè)項(xiàng)目還在宣傳銷(xiāo)售。”李芳等受害人對(duì)此十分不理解?！叭ツ晗掳肽?，這個(gè)項(xiàng)目又開(kāi)始通過(guò)微信售賣(mài)，又計(jì)劃騙下一撥人?！?/p>

事情處理未果，糾紛不斷爛尾多年的冠雅苑16號(hào)樓，卻在不久前被強(qiáng)拆。遭受巨大損失的40多戶業(yè)主們，還在奔走呼吁，希望能得到相關(guān)部門(mén)的重視，推動(dòng)事情的妥善解決。

（此文刊于中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)11月25日10版 責(zé)任編輯 何可信 高拯坤）

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