獨(dú)家研究丨幸福頤養(yǎng)：揭開『北京首家高端護(hù)理院』的神秘面紗
圖：幸福頤養(yǎng)護(hù)理院外景
在北京，沿長(zhǎng)安街一路向西，依次經(jīng)過(guò)地鐵1號(hào)線復(fù)興門站、南禮士路站、木樨地站、軍事博物館站、公主墳站、萬(wàn)壽路站、五棵松站、玉泉路站、八寶山站、八角游樂(lè)園站、古城站后，到達(dá)終點(diǎn)站——蘋果園，這短短幾公里，各部委、軍隊(duì)大院密集，是北京城中高端養(yǎng)老客群最集中的區(qū)域。
圖：海航?和悅家國(guó)際頤養(yǎng)社區(qū)外景
距離八角游樂(lè)園站1公里遠(yuǎn)，矗立著一家北京城西地標(biāo)性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)——海航·和悅家國(guó)際頤養(yǎng)社區(qū)，這家于2017年2月前后開業(yè)的項(xiàng)目，總建筑面積達(dá)到40000余平方米，擁有302間客房、403張養(yǎng)老床位，以及近乎奢侈的公共配套設(shè)施，其建筑形態(tài)更類似于垂直型CCRC，在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)品類中，無(wú)出其右。
圖：海航·和悅家單人樣板間
圖：海航·和悅家公共配套空間
依靠開業(yè)初期超高的性價(jià)比（自理長(zhǎng)者8800元/月，單人間，含床位費(fèi)、餐飲費(fèi)、基礎(chǔ)服務(wù)費(fèi)），海航·和悅家創(chuàng)造了在開業(yè)第一年，就實(shí)現(xiàn)月均凈去化近20人，全年入住將近230人的行業(yè)神話，遠(yuǎn)高于北京中高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)月均凈去化3至5人的行業(yè)水平，前無(wú)古人。
圖：椿萱茂（青塔）老年公寓
距離海航·和悅家15分鐘車程，是北京城西的另一家高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)——椿萱茂（青塔）老年公寓，作為椿萱茂在北京的第3個(gè)項(xiàng)目，也是椿萱茂在京第一個(gè)五環(huán)內(nèi)的項(xiàng)目，青塔項(xiàng)目曾創(chuàng)造過(guò)輝煌的入住速度。
然而隨著第一批入住長(zhǎng)者合同期滿后優(yōu)惠政策的結(jié)束，以及同期推行的漲價(jià)政策，兩者相加，使其在完成客群優(yōu)化的過(guò)程中，也必然付出了大量客戶流失與入住增速放慢的代價(jià)，這也意味著經(jīng)歷過(guò)多年運(yùn)營(yíng)后，養(yǎng)老企業(yè)開始主動(dòng)嘗試變化，尋找盈利方向，過(guò)程中的成敗與得失，其實(shí)并無(wú)對(duì)錯(cuò)。
在北京，自古有“西貴東富”之說(shuō)，城西區(qū)域覆蓋西城和海淀，中高端老年客群儲(chǔ)備量充足，又加之中高端養(yǎng)老項(xiàng)目相對(duì)稀缺，使得這個(gè)區(qū)域成為一片藍(lán)海，從海航·和悅家和椿萱茂（青塔）兩個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)看，也多少印證了這個(gè)觀點(diǎn)。
01.「護(hù)理院」之謎
時(shí)間來(lái)到2020年初，一切平靜終將被打破，當(dāng)海航·和悅家和椿萱茂（青塔）逐漸達(dá)到平穩(wěn)狀態(tài)后，北京城西即將悄然誕生另一個(gè)地標(biāo)性養(yǎng)老項(xiàng)目，更準(zhǔn)確的說(shuō)，應(yīng)該是地標(biāo)性“醫(yī)養(yǎng)項(xiàng)目”——幸福頤養(yǎng)護(hù)理院。
圖：幸福頤養(yǎng)護(hù)理院與朝陽(yáng)醫(yī)院（京西院區(qū)）一路之隔
經(jīng)常有業(yè)內(nèi)朋友問(wèn)：北京有沒有好的護(hù)理院？
回答時(shí)，往往語(yǔ)塞，因?yàn)楸本┳o(hù)理院極度稀缺，真正有“醫(yī)療資質(zhì)”的護(hù)理院就更是鳳毛麟角，這多半與醫(yī)療和醫(yī)保政策有關(guān)。
護(hù)理院在北京絕對(duì)是個(gè)稀缺品，據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，很多“冠以護(hù)理院名義”的項(xiàng)目其實(shí)并非真正意義上的護(hù)理院，“更多只是一種市場(chǎng)營(yíng)銷層面的包裝”。
圖：北京護(hù)理院調(diào)研地圖
從我們實(shí)地調(diào)研的14個(gè)“帶有護(hù)理院標(biāo)簽的項(xiàng)目”看，在幸福頤養(yǎng)護(hù)理院開業(yè)前，北京實(shí)際在運(yùn)營(yíng)，且具有“醫(yī)療機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)許可證”的護(hù)理院僅有：光大匯晨護(hù)理院（90床）、民眾護(hù)理院（90床）、康助護(hù)理院（50床），一共3家。
圖：光大匯晨護(hù)理院（望京項(xiàng)目）
更重要的是：這3家護(hù)理院的審批床位數(shù)均未超過(guò)90張，且都未納入醫(yī)保定點(diǎn)醫(yī)療機(jī)構(gòu)，這意味著剩余床位只能再另行申請(qǐng)“養(yǎng)老床位”，而在沒醫(yī)保的情況下，護(hù)理院不僅失去了盈利能力，反而因?yàn)楦甙旱倪\(yùn)營(yíng)成本，成了養(yǎng)老的負(fù)擔(dān)。
在《護(hù)理院基本標(biāo)準(zhǔn)（2011版）》中，對(duì)護(hù)理院定義如下：護(hù)理院是為長(zhǎng)期臥床患者、晚期姑息治療患者、慢性病患者、生活不能自理的老年人以及其他需要長(zhǎng)期護(hù)理服務(wù)的患者提供醫(yī)療護(hù)理、康復(fù)促進(jìn)、臨終關(guān)懷等服務(wù)的醫(yī)療機(jī)構(gòu)。
圖：康助，集“護(hù)理院”和“養(yǎng)老機(jī)構(gòu)”于一體
也就說(shuō)，護(hù)理院歸類是醫(yī)療機(jī)構(gòu)，主管部門是衛(wèi)健委。因此，凡是取得《養(yǎng)老機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)許可證》、主管部門是民政局的項(xiàng)目，都不能算作護(hù)理院，而是護(hù)養(yǎng)型的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。
同時(shí)，在《護(hù)理院基本標(biāo)準(zhǔn)（2011版）》中，也明確了以下內(nèi)容：
1、床位
住院床位總數(shù)50張以上。
2、科室設(shè)置
（一）臨床科室：至少設(shè)內(nèi)科、康復(fù)醫(yī)學(xué)科、臨終關(guān)懷科。
（二）醫(yī)技科室：至少設(shè)藥劑科、檢驗(yàn)科、放射科、營(yíng)養(yǎng)科、消毒供應(yīng)室。
（三）職能科室：至少設(shè)醫(yī)療質(zhì)量管理部門、護(hù)理部、醫(yī)院感染管理部門、器械科、病案（統(tǒng)計(jì)）室、信息科。
3、人員
（一）全院至少有1名具有副主任醫(yī)師以上專業(yè)技術(shù)職務(wù)的醫(yī)師，至少有3名具有5年以上工作經(jīng)驗(yàn)的醫(yī)師。
（二）每床至少配備0.8名護(hù)理人員，其中，注冊(cè)護(hù)士與護(hù)理員之比為1：2-2.5。
（三）每10張床或每病區(qū)至少配備1名具有主管護(hù)師以上專業(yè)技術(shù)職務(wù)任職資格的護(hù)士。每病區(qū)設(shè)護(hù)士長(zhǎng)1名。
（四）應(yīng)當(dāng)配備與開展的診療業(yè)務(wù)相應(yīng)的藥師、技師、臨床營(yíng)養(yǎng)師、康復(fù)治療師等醫(yī)技人員。
除此以外，還有關(guān)于房屋、設(shè)備、管理等維度的要求。
可見，護(hù)理院作為醫(yī)療機(jī)構(gòu)，醫(yī)護(hù)配置遠(yuǎn)高于一般意義上的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，當(dāng)然，這背后也意味著更高的運(yùn)營(yíng)成本，但即使如此，在打通醫(yī)保的情況下，護(hù)理院的普遍盈利能力普遍也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，這主要因?yàn)橐韵?個(gè)核心要素：
圖：遠(yuǎn)洋˙椿萱茂收購(gòu)的蘇州華相護(hù)理院
1）按照上海和江浙一帶的經(jīng)驗(yàn)，一旦護(hù)理院納入醫(yī)保，解決掉支付問(wèn)題，按照現(xiàn)行的醫(yī)保報(bào)銷政策，單床的營(yíng)收就會(huì)遠(yuǎn)高于養(yǎng)老床位；
2）失能長(zhǎng)者及家屬對(duì)護(hù)理院的認(rèn)可度、信任度要高于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，在同樣收費(fèi)區(qū)間的基礎(chǔ)上，護(hù)理院的去化速度要快于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)；
3）護(hù)理院具備更強(qiáng)的醫(yī)療、康復(fù)、慢病管理服務(wù)能力，可為長(zhǎng)者提供更多的增值服務(wù)，創(chuàng)造增值收益。
02.理性看待「醫(yī)養(yǎng)結(jié)合」
圖：“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”宣傳畫
談到護(hù)理院，就不能不聯(lián)想到醫(yī)養(yǎng)結(jié)合，我們發(fā)現(xiàn)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合其實(shí)涉及5個(gè)相關(guān)方：政府、市場(chǎng)、醫(yī)療、養(yǎng)老、醫(yī)保。
目前，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在醫(yī)養(yǎng)結(jié)合模式上大致有以下幾種：
1）養(yǎng)老機(jī)構(gòu)內(nèi)設(shè)醫(yī)務(wù)室，案例：和熹會(huì)、椿萱茂；
2）養(yǎng)老機(jī)構(gòu)+自建醫(yī)療機(jī)構(gòu)，案例：北萬(wàn)光熙康復(fù)醫(yī)院、恭和苑雙井第二社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心、泰康之家·燕園；
3）把養(yǎng)老建成醫(yī)療機(jī)構(gòu)，案例：光大匯晨護(hù)理院（望京）；
4）引入社會(huì)醫(yī)療機(jī)構(gòu)，案例：光大匯晨北苑（引入隆福醫(yī)院）；
5）不設(shè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)，但配置醫(yī)護(hù)人員，案例：寸草春暉（望京）。
圖：持續(xù)虧損的新華康復(fù)醫(yī)院
如果我們從生意的角度（是否可以盈利）判斷該選擇哪種醫(yī)養(yǎng)結(jié)合模式，會(huì)發(fā)現(xiàn)：絕大多數(shù)設(shè)置了高級(jí)別醫(yī)療機(jī)構(gòu)的養(yǎng)老項(xiàng)目都“比較后悔”，因?yàn)樵趯?shí)際運(yùn)營(yíng)中，醫(yī)療不僅未起到提升項(xiàng)目整體盈利能力的作用，甚至無(wú)法維持自身的收支平衡。
本來(lái)是希望通過(guò)醫(yī)療提升養(yǎng)老的盈利能力，反而變成了“養(yǎng)老給醫(yī)療輸血”。
因此，聰明的養(yǎng)老項(xiàng)目會(huì)通過(guò)選址來(lái)充分利用社會(huì)醫(yī)療資源，自身只配備基礎(chǔ)的醫(yī)護(hù)人員，以達(dá)到經(jīng)營(yíng)與客戶需求的平衡。
醫(yī)療并非養(yǎng)老的救命草，養(yǎng)老的本質(zhì)永遠(yuǎn)是“支付問(wèn)題”，如果沒有醫(yī)保，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合往往淪為空談，但有了醫(yī)保，也并非可輕易起死回生，比如養(yǎng)老機(jī)構(gòu)內(nèi)設(shè)醫(yī)務(wù)室，即使在有醫(yī)保的前提下，因?yàn)樯婕胺?wù)范圍、服務(wù)能力、服務(wù)內(nèi)容、醫(yī)保上限等制約，想盈利，也并非易事。
據(jù)AgeLifePro了解，有些知名養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在達(dá)到運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定期后，已經(jīng)開始進(jìn)行“醫(yī)務(wù)室外包”。
那么，到底有沒有值得借鑒的“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”模式？
圖：上海星月星連鎖護(hù)理院官網(wǎng)（醫(yī)保報(bào)銷成為核心）
讓我們把視線拉到南方，在上海、江浙一帶，“護(hù)理院”作為醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的一種，依托上海開放的醫(yī)保、長(zhǎng)期護(hù)理險(xiǎn)等政策，已發(fā)展得相當(dāng)成熟，這種看似介于醫(yī)療和養(yǎng)老之間的產(chǎn)品模式成為市場(chǎng)上最有競(jìng)爭(zhēng)力和盈利能力的項(xiàng)目。
03.幸福頤養(yǎng)護(hù)理院的「神秘面紗」
據(jù)了解，上海等區(qū)域護(hù)理院模式的成功實(shí)踐，是幸福頤養(yǎng)團(tuán)隊(duì)決心將北控項(xiàng)目打造為護(hù)理院的重要因素。
圖：幸福頤養(yǎng)護(hù)理院區(qū)位示意圖
幸福頤養(yǎng)護(hù)理院坐落于北京市石景山區(qū)人民渠北路6號(hào)院，與三級(jí)甲等醫(yī)院——朝陽(yáng)醫(yī)院（京西院區(qū)）一路之隔，地理位置優(yōu)越。
項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)方為北控健康（公司全稱：北京北控健康產(chǎn)業(yè)投資管理有限公司），土地用途為醫(yī)療衛(wèi)生慈善用地，房屋用途為養(yǎng)老院。
整體建筑面積約24000平方米，該項(xiàng)目曾作為2014年北京32個(gè)重大養(yǎng)老項(xiàng)目之一，出現(xiàn)在市政府的內(nèi)部簽報(bào)文件中。
圖：北京市人民政府內(nèi)部文件
“北控”其實(shí)也做養(yǎng)老，讓我們把時(shí)間拉回到2014年同年6月，北控旗下的光熙國(guó)際老年公寓正式運(yùn)營(yíng)，該項(xiàng)目之后與萬(wàn)科合作，改名為“北萬(wàn)光熙怡園”，北控團(tuán)隊(duì)逐漸退出運(yùn)營(yíng)后，又與路橋集團(tuán)、國(guó)開金融合資成立了“北京恒頤健康管理有限公司”，負(fù)責(zé)恒頤復(fù)健之家·自如項(xiàng)目的整體運(yùn)營(yíng)。
“京原路7號(hào)”曾作為北控第2個(gè)戰(zhàn)略級(jí)養(yǎng)老項(xiàng)目，多年后，誰(shuí)又曾預(yù)料到，北控的身份從“養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)方，華麗轉(zhuǎn)身為房東”。
圖：幸福頤養(yǎng)護(hù)理院˙房間實(shí)景圖
一個(gè)被北控“放棄”的養(yǎng)老項(xiàng)目，如今卻成為“北京首家高端護(hù)理院”，這其中有多少艱辛與不易，自不必多說(shuō)。
在幸福頤養(yǎng)的整體規(guī)劃中，該項(xiàng)目定位高端護(hù)理客群+少量高齡自理客群，可提供約550張床位，配備具備三甲醫(yī)院管理和照護(hù)經(jīng)驗(yàn)的團(tuán)隊(duì)，保障全方位的醫(yī)、養(yǎng)、康、護(hù)服務(wù)。
圖：幸福頤養(yǎng)護(hù)理院醫(yī)療康復(fù)配套
圖：幸福頤養(yǎng)護(hù)理院公共配套
項(xiàng)目配有：醫(yī)療中心、康復(fù)中心、茶餐廳、室內(nèi)花園、閱讀吧、休閑棋牌區(qū)、自助餐廳、樂(lè)活體驗(yàn)區(qū)、小超市等豐富的功能配套，已于2019年年末投入試運(yùn)營(yíng)。
圖：石景山區(qū)人民政府官網(wǎng)
根據(jù)北京市石景山區(qū)人民政府的公開公示信息顯示：幸福頤養(yǎng)護(hù)理院一期審批床位：150張，這也是北京首家超過(guò)100床的護(hù)理院。
圖：幸福頤養(yǎng)公司介紹
官網(wǎng)顯示，“幸福頤養(yǎng)”成立于2015年，公司全稱為——北京幸福頤養(yǎng)醫(yī)療投資控股有限公司。
目前公司在全國(guó)還運(yùn)營(yíng)著3個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目，分別位于：廣州市南沙區(qū)、銀川市西夏區(qū)、南京市玄武區(qū)，總床位數(shù)達(dá)到1500+。
圖：幸福頤養(yǎng)全國(guó)項(xiàng)目分布
結(jié)語(yǔ)
“護(hù)理院”是中國(guó)養(yǎng)老版圖上一個(gè)“特殊的存在”，因?yàn)閺谋举|(zhì)上講，其并不屬于“養(yǎng)老機(jī)構(gòu)”，而是“醫(yī)療機(jī)構(gòu)”。
但相對(duì)于其它醫(yī)療機(jī)構(gòu)類型，“護(hù)理院”的盈利能力顯然很有限，不過(guò)即使這樣，如果護(hù)理院可以打通醫(yī)保，相比養(yǎng)老機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，依然具備巨大的盈利優(yōu)勢(shì)，這也是無(wú)數(shù)養(yǎng)老企業(yè)渴望踏入護(hù)理院的本質(zhì)原因。
AgeLifePro認(rèn)為：
幸福頤養(yǎng)護(hù)理院的落地，絕不僅僅意味著一個(gè)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合標(biāo)桿項(xiàng)目的誕生，而將有可能推動(dòng)護(hù)理院模式在北京的進(jìn)一步發(fā)展，至少會(huì)引起政府層面的高度關(guān)注，這，對(duì)整個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑具有極其重要的示范意義。
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