田園綜合體考察案例-多利農(nóng)莊
近日,全經(jīng)聯(lián)西安幸福產(chǎn)業(yè)學院秘書長、全經(jīng)聯(lián)產(chǎn)業(yè)園區(qū)委員、西部企業(yè)家商會秘書長、西安市中小企業(yè)協(xié)會秘書長 、西安?;⌒腋.a(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司董事長蔚世界考察了成都多利農(nóng)莊,現(xiàn)分享給大家:
項目報道榮譽:
2、這是成都市規(guī)模最大、檔次最高,六次產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的鄉(xiāng)村田園綜合體和有機小鎮(zhèn);
3、是農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市改革試點項目和四川省、成都市重點農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化項目;
4、是目前國內運營較為成功,一、二、三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的鄉(xiāng)村田園綜合體;
5、它并非單獨存在于鄉(xiāng)村或者城市,而是一個真正實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化的生命共同體。
項目背景:
2015年郫縣成為人大常委會授權國務院批準為首批33個農(nóng)村土地改革試點縣之一。在這個大背景下,多利農(nóng)莊進行規(guī)劃設計建設。從大區(qū)位上看,項目距離成都市區(qū)較近,基地有水,2014年被批準為國家4A級旅游景區(qū),被譽為“西部最美水鄉(xiāng)”。
項目介紹:
成都多利農(nóng)莊由上海多利全資子公司“多利(成都)農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司”投資建設,2013年入駐成都郫都區(qū)紅光鎮(zhèn)。項目計劃總投資150億元,總規(guī)劃面積約2萬畝,區(qū)域內集體建設用地約2900畝,農(nóng)村新型社區(qū)建設用地約1000畝,特色小鎮(zhèn)和家庭農(nóng)莊建設用地約1900畝。規(guī)劃建設52萬平方米農(nóng)村新型社區(qū)、63萬平方米家庭農(nóng)莊和打萬畝有機生態(tài)農(nóng)業(yè)示范基地,輻射帶動周邊5萬畝有機生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展。
主營項目是有機蔬菜種植、鄉(xiāng)村建設,并致力打造鄉(xiāng)村旅游示范區(qū)。
在離城市不遠的近郊,將城市文明注入鄉(xiāng)村,建設“田園、樂園、家園”融為一體的田園綜合體,一個擁有現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、文化旅游、田園社區(qū)的多業(yè)態(tài)文化休閑旅游小鎮(zhèn)。
據(jù)2018年初數(shù)據(jù),已完成投資5.2億元,實施了8.1萬平方米的農(nóng)村新型社區(qū)建設,2018年6月底約安置600戶1800余人入住;已建成600畝有機生態(tài)農(nóng)業(yè)示范區(qū)、12000平方米溫室大棚和分揀包裝中心;已依法取得128.3畝農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權,啟動了4個組團度假酒店和家庭農(nóng)莊建設,首批示范農(nóng)莊和有機生活體驗館已正式對外開放,游客可來體驗鄉(xiāng)村風光、有機蔬菜種植以及鄉(xiāng)村酒店等特色旅游。
項目接待中心是一處別開生面的綠色外觀的集裝箱建構體。
沒有化肥、農(nóng)藥、臭水溝污染,蔬菜的健康比什么都重要。
亮點一:產(chǎn)村相融三產(chǎn)互動
農(nóng)莊結合農(nóng)業(yè)供給側結構性改革,以機制創(chuàng)新為動力、市場需求為導向、質量效益為核心、綠色發(fā)展為根本、農(nóng)民增收為目的,遵循“特色化、差異化”“高端化、品牌化”的理念,突出“市民農(nóng)莊”“鄉(xiāng)村創(chuàng)客”“造夢樂園”主題,激活都市農(nóng)業(yè)的多業(yè)價值、樂游價值和安居價值,打造集農(nóng)業(yè)休閑康養(yǎng)于一體、生產(chǎn)生活生態(tài)相融合、六次產(chǎn)業(yè)全鏈條增值的鄉(xiāng)村田園綜合體和“宜業(yè)宜游宜居”的都市有機農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn),形成產(chǎn)村相融、三產(chǎn)互動、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的綜合示范效應。
亮點二:保險資金進入農(nóng)業(yè)農(nóng)村,探尋破解“三農(nóng)”難題的新路徑
成都多利農(nóng)莊項目,也開創(chuàng)了現(xiàn)代農(nóng)業(yè)項目融資發(fā)展的新渠道。2016年,多利項目在“建設用地不增加、農(nóng)業(yè)用地不減少、農(nóng)民利益不受損”的原則下,擬 100億元,攜手中國平安集團、浙江綠城集團、法國LUX酒店管理公司進行四村聯(lián)合打造新型”農(nóng)+旅“結合的都市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)有機小鎮(zhèn)。依托保險資金“大資本、低成本、周期長”的優(yōu)勢,有效解決了都市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)“投資大、周期長、回報慢”的難題。
多利農(nóng)莊成為“平安好生活”的承載主體,依托平安140萬銷售團隊及7000萬高端客戶資源,拓展新銷售鏈條和營銷網(wǎng)絡體系,2016銷售額首次突破5億元,2017年銷售額將突破10億元。
亮點三:農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市改革,農(nóng)民分享改革發(fā)展紅利
當?shù)剞r(nóng)戶以確權后的宅基地及集體建設用地入股,組建村集體資產(chǎn)管理有限公司,與多利公司合作,自主開展土地綜合整治和農(nóng)村新型社區(qū)建設,通過整理節(jié)余的集體建設用地掛牌出讓,實現(xiàn)土地整理項目收益和農(nóng)民股東利益分配。目前,項目一期128.38畝農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地掛牌成交價69萬/畝,成交額達8858萬元。
亮點四:打造都市農(nóng)業(yè)雙創(chuàng)平臺,開設都市農(nóng)業(yè)雙創(chuàng)示范基地,國家級有機農(nóng)業(yè)專家擔當導師!
農(nóng)莊內,設立2000平方米文創(chuàng)空間的農(nóng)業(yè)雙創(chuàng)載體平臺,通過設立都市農(nóng)業(yè)雙創(chuàng)基金、提供涵蓋人才培養(yǎng)、技術創(chuàng)新、投資對接、市場開發(fā)等全程雙創(chuàng)孵化服務等支持政策,相繼引入了園區(qū)合作社和家庭農(nóng)場等30多家市場主體,約30個農(nóng)業(yè)創(chuàng)業(yè)項目相繼入駐園區(qū)開展農(nóng)業(yè)發(fā)展上的創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新。作為成都市、區(qū)兩級農(nóng)業(yè)雙創(chuàng)示范孵化園區(qū),首期已形成300畝大田、100畝塑料大棚、10000平方米智能溫室大棚及2000平方米文創(chuàng)空間的農(nóng)業(yè)雙創(chuàng)載體平臺;通過設立都市農(nóng)業(yè)雙創(chuàng)基金、提供涵蓋人才培養(yǎng)、技術創(chuàng)新、投資對接、市場開發(fā)等全程雙創(chuàng)孵化服務等支持政策,相繼引入了創(chuàng)客咖啡吧、有機蔬菜沙拉吧、farm私房菜、園區(qū)合作社和家庭農(nóng)場等30多家市場主體入駐園區(qū)開展創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新。
多利農(nóng)莊聯(lián)合中國農(nóng)科院、四川農(nóng)業(yè)大學和上海有機蔬菜工程技術研究中心組建“都市農(nóng)業(yè)科創(chuàng)中心”,采取“成果轉讓+創(chuàng)新導師+孵化基地+服務平臺”模式,開展農(nóng)業(yè)高新科技成果孵化、新技術新品種示范和有機蔬菜行業(yè)標準研究,并為入駐園區(qū)內的農(nóng)業(yè)創(chuàng)客、合作社提供技術輔導和支撐。目前,已建立近30名導師輔導團隊,覆蓋有機農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、農(nóng)業(yè)科技研發(fā)、園藝景觀和農(nóng)村土地改革等領域。其中,上海有機蔬菜工程技術中心負責人、國家有機蔬菜標準制定者江洪出任導師之一。
亮點五:LUX度假酒店引入鄉(xiāng)村,帶動休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游轉型升級
在多利農(nóng)莊的核心群,有機種植田地圍繞著的一片鄉(xiāng)村酒店格外引人注目,這是由多利農(nóng)莊建設,由全球著名的鄉(xiāng)村酒店管理公司—法國lux酒店管理集團運營的鄉(xiāng)村酒店,也是引領郫都區(qū)鄉(xiāng)村旅游轉型升級的重大項目。
據(jù)介紹,法國法國lux酒店管理集團已在毛里求斯證券交易所掛牌上市,分店開遍毛里求斯、留尼汪島、馬爾代夫、中國云南等世界旅游勝地。作為第一個入駐中國鄉(xiāng)村的全球性度假酒店,以運營管理鄉(xiāng)村酒店方式,打造鄉(xiāng)村旅游度假新體驗,帶動休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游轉型升級。目前,已啟動一期4000平方米LUX主題酒店建設,后期將通過回租產(chǎn)權式經(jīng)營性農(nóng)莊進行更大面積酒店運營管理,酒店配套的LUX咖啡吧現(xiàn)已正式對外開放。
亮點六:田園親子體驗研學
多利農(nóng)莊·綠道童園是多利農(nóng)莊專門開發(fā)的田園親子體驗區(qū),包含農(nóng)事體驗、萌寵樂園、自然樂園、有機餐廳、有機小課堂環(huán)節(jié),以真正寓教于樂的方式,向家長和孩子傳達多利的有機健康生活方式。體驗完農(nóng)事活動,小朋友們來到了多利農(nóng)莊·綠道童園最熱鬧的區(qū)域——萌寵樂園,這里匯集了小香豬、羊駝、小兔子、孔雀、山羊、金剛鸚鵡等諸多溫順可愛的動物。整個區(qū)域坐落在草坪上,小朋友們與萌寵零距離互動,以一種生態(tài)牧場的半開放形式呈現(xiàn),給了體驗家庭與動物們更多親密接觸的機會。
多利在成都的布局
天府·稻田四季
根據(jù)2018年媒體公布的“天府·稻田四季”是8223畝,位于都江堰精華灌區(qū)核心區(qū)和全國特色小鎮(zhèn)三道堰鎮(zhèn),規(guī)劃建設體現(xiàn)自流灌溉、水旱輪作、川西林盤特色和宜業(yè)宜游宜居的“天府·稻田四季”田園綜合體,打造集農(nóng)業(yè)文化旅游“三位一體”、生產(chǎn)生活生態(tài)同步改善、一二三產(chǎn)業(yè)深度融合的全球重要農(nóng)業(yè)文化遺產(chǎn)旅游目的地。
世外田園·水隱桑田
項目位于三道堰街道青杠樹村,該項目以桑蠶文化為核心,充分發(fā)掘天府文化深厚內涵,融入新時代的創(chuàng)新創(chuàng)意,集綠色生態(tài)、觀光農(nóng)業(yè)、旅游度假為一體,為都市人提供一處親近自然的好地方。據(jù)介紹,項目將圍繞“一主題”以桑蠶文化為核心,創(chuàng)建創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)園與桑蠶文化體驗園;“兩水系”通過借水還水的方式引入徐堰河河水,以樹狀水系貫穿整個園區(qū);“五組團”包括創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)基地、守望·文化創(chuàng)意街區(qū)、桑蠶公社·桑蠶文化體驗區(qū)、親水濕地、桑梓庭院·創(chuàng)意民宿等。
上海多利農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司,成立于2005年,通過13年的創(chuàng)新發(fā)展,已成為中國有機農(nóng)業(yè)的領軍企業(yè)與知名品牌。在全國有9大基地,總部位于上海,并分別在北京、浙江、成都等地設立了分公司。
2017年,協(xié)信控股成為多利農(nóng)莊的第一大股東,將多利作為協(xié)信進軍現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的主平臺。從有機農(nóng)業(yè)的先導者,正式轉型為有機健康生活方式的引導者。實踐田園夢想,助力鄉(xiāng)村振興,是所有協(xié)信?多利人的共同使命。
蔚世界評論:
1、首先是要選好位置:田園綜合體項目不是說有田園,就到一個很遠的農(nóng)村去,田園綜合體是給誰消費的?是給一群在大城市里面住膩了的人,這是“逆城市化”的人,他們已經(jīng)享受了很多年“城市”,掙到錢了,呆膩了,大型項目建議距離省會以上城市1小時內,中小項目建議距離地級市40分鐘以內;
2、資源稟賦要好:如果不是知名品牌,項目就需要引流,資源稟賦就是項目的“勢”,好的風景、周邊有好的景點景區(qū)、或者是有集鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等其他配套,這些都是未來要借的勢;
3、與村組織合作讓老百姓長期受益:通過政府招商引資,與村集體簽訂合同,可以與村合社、村集體資產(chǎn)管理有限公司(當?shù)剞r(nóng)戶以確權后的宅基地及集體建設用地入股)合作或合作成立公司,自主開展土地綜合整治和農(nóng)村新型社區(qū)建設,通過整理節(jié)余的集體建設用地掛牌出讓,實現(xiàn)土地整理項目收益和農(nóng)民股東利益分配。對村民既有保底收入又要有長期增收來源;
4、成為政府重點項目:田園綜合體在很多地方是個新事物,項目也處于規(guī)劃和政策模糊地帶,需要政府的支持才能獲得成功。一定要通過策劃使項目具有“唯一性、能落地,站得高、看的遠”,使得項目獲得更高一級政府的關注和支持,成為重點項目、政策創(chuàng)新的試點項目。
5、一定要合法合理:
項目合法:取得發(fā)改項目立項、環(huán)評環(huán)保備案、招投標備案;
用地合法:依法辦理集體土地不動產(chǎn)權證;
規(guī)劃合法:依法辦理鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證;
程序合法:依法辦理鄉(xiāng)村建設施工許可證;
物業(yè)合法:依法辦理房屋竣工驗收備案、房屋所有權初始登記和房屋所有權轉移登記。
6、利用好自身資源:不能為了做特色而去天馬行空,自己有什么資源可以落地利用?那些資源可以合作?一定要理性的去分析,不能落地的不要干,自己掌控不了的不要去干,資源代價很大的也不要去干,資源不能產(chǎn)生價值的同樣不要去干,總之不要給自己挖坑。
7、做好策劃規(guī)劃再動:策劃做什么呢?核心的幾個是決定老板生死的,比如整合資源、項目定位(市場定位、客戶定位、產(chǎn)品定位)、項目盈利模式、項目經(jīng)濟測算(成本測算及控制、投資收益)、項目融資、項目分期及啟動策略(現(xiàn)金流)、拆與改平衡、項目如何引爆、項目板塊及功能業(yè)態(tài)等問題,想清楚才能干。
除了常規(guī)的工作,規(guī)劃是要研究透項目現(xiàn)狀環(huán)境條件的,這個工作量很大也很重要,另外還需要研究透政策及項目規(guī)劃條件、要做好項目功能板塊之間關系動線的研究、建筑外立面也是項目的關鍵,融合之下要賞心悅目還要控制成本。
8、打造學習型團隊很重要:做田園綜合體的人才很稀缺,很多都是新理念,需要跨界思維,要培養(yǎng)一個能夠接受新事物、有新思維、有學習能力、有執(zhí)行力的團隊,要做田園綜合體,老板必須要下決心、花功夫、多學習。
9、做平臺:田園綜合體是一個資源平臺型主體,其成為平臺就需要賦予功能和創(chuàng)意,實現(xiàn)農(nóng)業(yè)、工業(yè)、服務、幸福四大產(chǎn)業(yè)的相得益彰,實現(xiàn)彼此的價值。
10、怎么盈利:
田園綜合體靠什么賺錢?農(nóng)產(chǎn)品、休閑產(chǎn)品、創(chuàng)意產(chǎn)品、工業(yè)品?
(1)農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)銷:大家都知道農(nóng)業(yè)“不賺錢”,要請專業(yè)的農(nóng)業(yè)公司合作現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、規(guī)模化農(nóng)業(yè),同時要開發(fā)創(chuàng)意農(nóng)產(chǎn)品、創(chuàng)新“農(nóng)業(yè)+小區(qū)+企業(yè)”結合,另外要與淘寶、美團、攜程旅游等公司洽談合作,促進農(nóng)產(chǎn)品銷售和旅游發(fā)展,實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)增效、農(nóng)民增收。
(2)特色化文旅:文旅產(chǎn)業(yè)方面,逐步實現(xiàn)特色化、產(chǎn)業(yè)化、集聚化,大力推進“農(nóng)業(yè)+文化+旅游+養(yǎng)生”等新模式新業(yè)態(tài)。
(3)增值地產(chǎn)項目:地產(chǎn)項目的銷售是獲得利潤重要的一環(huán),還可以保證項目開發(fā)過程有充足的資金,解決了文旅項目短期難以實現(xiàn)盈利的通病。
(4)特色園區(qū):比如與高校聯(lián)合,設置農(nóng)業(yè)高新技術園區(qū),為科教單位和入園企業(yè)科技產(chǎn)業(yè)的的“孵化”和“后熟”提供了重要的基礎平臺,大大促進了農(nóng)業(yè)科技成果的轉化和輻射推廣。另外如教育農(nóng)園、科技農(nóng)園、研學園、安全教育基地等均可以盈利。
(5)土地增值收益:土地作為一種特殊的資源,后期經(jīng)營中會有升值的空間,項目的成功直接拉動了周邊地價的上漲,前期以低價所擁有的土地資源顯現(xiàn)出優(yōu)勢,企業(yè)進行土地轉讓或者再次開發(fā)都會從其中獲得巨大的利益。
(6)項目品牌盈利:項目的成功運作會使得自身以及母公司的品牌成為一種無形的價值,帶來地產(chǎn)項目更多的銷售利潤、旅游項目更好的經(jīng)營效益,可以對外輸出品牌及運營。
其實要說的還很多,這個不是純房地產(chǎn)開發(fā),要量力而行,不能冒進。
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