杭州居然還有5000元/㎡的神盤？來17℃新安江震撼一夏！
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杭州還真有5000元/㎡的神盤！
杭州還有5000多元/㎡的神盤？還真有！筆者6月9日來到了這個名叫“慈巖印象新城”的樓盤，目前在售有98-128㎡住宅，37-70㎡酒店式公寓，均價5600元/㎡，最低總價僅20萬元/套。而在2017年4月之前，這個盤的售價已經有三年時間徘徊在3600-3700元/㎡。
▼5000元/㎡的杭州“神盤”慈巖印象新城實景圖
▼5000元/㎡的杭州“神盤”慈巖印象新城小區(qū)沙盤
這個樓盤位于杭州下轄的建德市“南大門”大慈巖鎮(zhèn)中心，從該樓盤到大慈巖江南懸空寺（國家4A級級景區(qū)）、蘭溪市諸葛八卦村（國家4A級級景區(qū)）、《爸爸去哪兒》拍攝地新葉古民居（國家級歷史文化保護區(qū)）、里葉十里荷花景區(qū)（省級生態(tài)旅游區(qū)），車行距離分別為3公里、4.8公里、6.9公里、6.7公里。
10分鐘車程內有2個國家4A級景區(qū)和“網紅”新葉古村，使得大慈巖鎮(zhèn)近年來民宿行業(yè)發(fā)展迅猛，而途家參與托管的慈巖印象新城酒店式公寓，也使這個全0571最低價神盤看似錢景廣闊？
▼因《爸爸去哪兒》拍攝地而名聲大噪的新葉古村，如今成了建德市接待游客量第一的網紅景點！
杭州最低價“神盤”賣這么便宜，一定也有它的不足之處：
一、該項目距離建德市中心新安江老城區(qū)28公里，車程40分鐘；到杭州繞城高速杭州南收費站144公里，車程約2小時，過路費60元。
筆者是先考察完千島湖，再去建德大慈巖的，從建德往千島湖方向，行走在S32高速上，一路青山綠水，途經新安江水電站、農夫山泉水源地、國家水上運動基地，房價也是從14000元/㎡（碧桂園望江臺）向著21000元/㎡（千島湖壹號）扶搖直上了50%。
而從建德往大慈巖方向，行走在320、330國道上，一出新安江地界，一股有機肥料的味道就 撲鼻而來，過了壽昌航空小鎮(zhèn)之后，水泥廠開始多了起來。水泥會產生粉塵污染，對健康有害，而且下雨天會使附近街道泥濘不堪，而慈巖印象新城距離最近的建德南方水泥有限公司只有800米！
人的感官確實也體現(xiàn)在房價上，這一路房價也是從14000元/㎡（碧桂園望江臺）向著5600元/㎡（慈巖印象新城）一路直降了60%。
▼慈巖印象新城距離最近的建德南方水泥有限公司只有800米！
二、慈巖印象新城周邊雖然景點眾多，但除了“網紅”新葉古村外，大都是過氣景點（試問大慈巖有幾個杭州人聽到過？諸葛八卦村有幾個杭州人去過或是特別想去？）。即便是“網紅”新葉村也只是周末、節(jié)假日才有些人氣，追求度假體驗感的人，一定會選擇古村落里面的民宿住一晚。
誰會選擇住到村外7公里的大慈巖鎮(zhèn)上呢？（第二天進村還得買門票？既然離開了何不多開半小時住到建德城里去，第二天一早還好看看白沙奇霧？）
因此，從途家托管，但卻不包租，所謂“酒店式公寓”竟是毛坯交付，足見這里的出租回報估計很糟糕！
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古有嚴州府，今有新安江
建德置縣于三國吳黃武四年（公元225年），縣治設在梅城，從唐代神功元年（公元697年）起作為古睦州、嚴州府、建德專署所在地，一直延續(xù)到1959年，前后有1262年作為地級行政中心的歷史。
▼新安江水電站締造了千島湖，也淹沒了遂安、淳安2座老縣城，圖為潛水員在探索千島湖水下淹城
1960年，新中國第一個自主建設的新安江水電站建成，當時的轟動效應，不亞于幾十年后的三峽工程，它直接促成了千島湖（學名“新安江水庫”）的誕生，也把原屬嚴州府的遂安、淳安2座老縣城永遠的淹沒在了千島湖底（臺灣女作家龍應臺在《大江大海1949》就提到她母親的故鄉(xiāng)淳安、那個念念不忘的，一去再也沒能回來的淹沒于水下的小城）。當年的庫區(qū)移民搬遷影響了無數(shù)人的生活軌跡，也影響了嚴州（建德）的歷史進程。
科普一下：嚴州
嚴州并入杭州的歷史沿革
1958年，浙江省進行了大規(guī)模的“并縣”。嚴州（解放后稱“建德專署”）六縣并三縣，建德+壽昌=建德，淳安+遂安=淳安，桐廬+分水=桐廬。
1959年，撤銷建德專署，建德縣并入金華專署。
1960年，新安江水電站羅成，建德縣城由梅城鎮(zhèn)遷址白沙鎮(zhèn)（今新安江街道）。
1963年，含建德縣在內的嚴州三縣，整體劃入杭州市。
1992年，建德撤縣建市（縣級市），為嚴州地區(qū)唯一的縣級市。
隨著蕭山、余杭、富陽、臨安等杭州下轄的縣級市紛紛撤市建區(qū)，如今的建德市是大杭州0571下面唯一的縣級市。
建德不限購，但不能轉杭州主城戶口，當?shù)厝速I車基本不上浙A牌照
建德屬于杭州的不限購區(qū)域，在建德買房無需杭州社保，同樣在建德買房，只能落建德戶口，不能轉杭州主城區(qū)戶口。在建德買車，如果上浙A牌照，需要參加大杭州統(tǒng)一的搖號，建德人購置新車一般都選擇上外省市車牌，比如滬C牌照，在建德比浙A還多！
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時至今日，當?shù)厝肆晳T以“新安江”代替“建德”這一地名，以至于你無論是從杭州汽車西站、還是從上海長途客運南站，坐長途汽車到建德，你根本就找不到“建德”這個目的地，而“新安江”正是你所要去的建德的站名，可見新安江在他們心中的分量。
1957年，為適應新安江水電站建設需要，置相當縣一級的新安江區(qū)，直屬建德專署。
1958年，新安江區(qū)改為新安江鎮(zhèn)，隸建德縣。但新安江作為一個地名，指代建德主城區(qū)，就好像千島湖作為一個地名，指代淳安縣城，成為了一種約定俗成。
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同一個新安江街道，
新房價差竟達40%？
新安江從建德主城區(qū)（新安江街道）穿過，江濱公園永遠是建德人百去不厭的地方，小朋友們把這里當成天然的戲水池，大人們依然像古人一樣在江邊浣洗衣物，再多泡沫似乎也無損江水的清澈明亮。
▼6月初夏，小朋友們在被新安江水沒過的江濱公園親水平臺上戲水玩樂
江濱公園對面有一個“7017味道工廠”，這是建德很有名的一家小資餐廳，特供7017新安江啤酒（源自新安江水下70米深，水溫17℃的天然活水）。
建德城市密碼“7017”大揭秘
“7017”其實也是建德的城市密碼。在建德城鄉(xiāng)各地，隨處可見“清涼17℃避暑到建德，17一起建德˙新安江”的廣告，這座“永遠17℃”的城市，吸引著周邊大城市的避暑客。
如果你感嘆過下游富春江的青山碧水，見到新安江透明的湖藍色，才明白什么是真正的清澈。建德的新安江水電站締造了舉世聞名的千島湖，但只有3%的湖面屬于建德轄區(qū)。建德也樂于把光環(huán)讓給鄰居，在優(yōu)美江岸悠然靜處。但建德新安江的房價絲毫不遜色于淳安千島湖，甚至在供求比上，明顯比千島湖還“奇貨可居”。
建德老城，處在新安江北側，新安江大橋（俗稱“彩虹橋”）與洋安大橋之間的半島形地帶，地勢多陡坡，像極了山城重慶的“渝中區(qū)”。
▼筆者下榻的漢庭酒店門口斜坡，在建德交通 大學側方移位系“博導”現(xiàn)場指揮下，費了好大勁才停進車！
▼2018年6月建德主城區(qū)（新安江街道）房價圖
目前，建德主城區(qū)（新安江街道）在售的新盤只有3個，其中1個在江北，2個在江南，而江北（坐北朝南望江）的房價永遠要比江南高！
“樓王”中南漫悅灣，位于建德大橋北堍的橋東區(qū)塊，這一區(qū)塊因為有綠城春江明月（目前二手毛坯房賣到20000元/平米）、綠城玉蘭花園（目前二手毛坯房臨江17000-18000元/平米，背江15000-16000元/平米）等品牌豪宅的入駐，成為建德市房價的“塔尖”區(qū)域。
中南漫悅灣最后一棟一線臨江的無敵江景房，端午節(jié)期間也將開售108-128平米的三房、四房戶型，精裝修交付，均價22000元/平米，置業(yè)顧問聲稱已認籌落位完畢，現(xiàn)在去只有“撿漏”的機會了。
與“樓王”中南漫悅灣一橋之隔，車程5分鐘就到了恒大林溪郡，這是一個占地300畝的全新大盤。它所處的橋南區(qū)塊，算是新安江街道最蹩腳的地段，這一區(qū)塊的二手房目前只有8000-10000元/平米。
恒大林溪郡售樓處的對面是新安江中學，這算得上是它最“搶眼”的配套了。不堪入目的是該項目西面900米的殯儀館和東面一路之隔的建德市看守所。更絕的是，該項目首推3、5、6、7棟高層，坐東北面西南，正對著殯儀館的方向！當然，房價也客觀反映了其地段上的缺陷，98-134㎡三房、四房，精裝修交付，13000-14500元/平米。
中南2W2，恒大1W3，一個天，一個地，相距只有短短2.7公里，可見新安江城區(qū)有多??！
房價處在中南與恒大之間的碧桂園望江臺，位于新安江大橋南堍的月亮灣區(qū)塊，新安江與壽昌江交匯處，與老城區(qū)僅一橋之隔，從新安江大橋（“彩虹橋”）下橋轉入綠蔭蔽日的艾溪路，有一種深處上海的“梧桐大道”衡山路的感覺。碧桂園是個全新盤，首批房源將在端午節(jié)期間推出。
小區(qū)規(guī)模不大，全部由18層的高層組成，容積率1.9，2梯2戶，面積有98平米的三房二廳二衛(wèi)、115-128平米的四房二廳二衛(wèi)。朝北望江的房間為全落地窗設計，毛坯交房，售價14000-17000元/平米。目前認籌人數(shù)已是推出房源數(shù)的5倍，看來還很搶手。
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“一江四區(qū)”打造形似蘭州的“線狀”城市
三線高鐵新樞紐，有望再造一座“金華城”
▼建德“洋溪-洋安-新安江”線狀城市（上圖）VS蘭州“西固-安寧-七里河”線狀城市（下圖）
看到這張建德市區(qū)與蘭州市區(qū)的衛(wèi)星地圖，你真的會驚呆！這兩個城市如此神似，中間一條河，兩岸都是山，城市建成區(qū)都呈線狀分布！
建德市中心新安江街道，所有能開發(fā)的地方都開發(fā)完的，再要開發(fā)，只有“炸山”和“拆遷”兩種辦法。這顯然成本高，周期慢！因此，建德的城建史，永遠是“東擴”+“擁江”兩大主旋律，越往東，越有新城區(qū)的味道。
“一江四區(qū)”
“一江”是指新安江，“四區(qū)”分別是指：老城區(qū)（新安江街道）、新城區(qū)（洋溪街道）、更樓-橋南片區(qū)（設置杭建衢高鐵更樓站，距新安江主城區(qū)最近的高鐵站，預計2021年開通）、下涯-楊村橋高鐵新城片區(qū)（設置杭黃、建衢、金建三線高鐵樞紐建德東站，距新安江主城區(qū)約18公里，距洋安新城約15公里）。
建德東擴的第一步是發(fā)展“洋安新城”
洋安位于建德老城區(qū)（新安江街道）與S31杭新景高速公路入城口（洋溪街道）之間的新安江對岸的一個山岙里。江北的已無平地可開發(fā)，建德市就架起了“洋安大橋”和“洋溪大橋”，楞是把江對岸這塊不大不小的山岙洋安村，變成了新安江與洋溪這兩片城區(qū)之間的“跳板”新城！
建德市把市民中心（行政審批中心）搬到了洋安，把五星級喜來登酒店、洋安小學（引進杭州采荷一小優(yōu)質師資）、婦幼保健院、4萬方ShoppingMall江和城落戶洋安，目的就是要把洋安新城打造成建德市新的政務中心、中央商務中心和高尚居住中心。
目前，洋安新城在售的也有三個新盤，從新安江老城區(qū)駛過洋安大橋，濱江一字排開，由近及遠，依次是建德一品、和諧江和城、萬固觀瀾府。
建德一品，前期推出的房源已售罄，下一批房源將在7-8月份推出，均價11000-12000元/平米，最小面積為230平米的大平層，毛坯交付。
和諧江和城，在售60-63棟面江房源，戶型從88、115、129平米三房、四房都有，均價15000元/平米，毛坯交付。
萬固江和城，在售98、115、130平米三房、四房的二梯三戶背江房源，均價13500元/平米，以及154平米四房戶型的一梯一戶或二踢二胡面江房源，均價13800元/平米，毛坯交付。
建德東擴的第二步是發(fā)展“高鐵新城”
▼建德及周邊地區(qū)房價及旅游交通圖
即將于今年10月開通的杭黃高鐵（設計時速250公里）在建德市楊村橋鎮(zhèn)設有建德東站。
高鐵開通后，從建德東站到杭州東站約145公里，D車開行約需40分鐘，二等票價45元；
從建德東站到杭州南站（蕭山）約110公里，D車開行約需28分鐘，二等票價34元；
從建德東站到千島湖站（文昌）約54公里，D車開行約需12分鐘，二等票價17元；
從建德東站到黃山北站約145公里，D車開行約需40分鐘，二等票價45元。
此外，連接建德與金華、衢州方向的金建、建衢高鐵也已開建，將分別于2020年和2021年建成通車。
三年后，建德東站將形成“杭金衢”與“金建? ??”高鐵X字交叉的浙西高鐵樞紐。由于杭建衢高鐵是國家“八橫八縱”滬昆高鐵干線的復線，因此，建德在浙西的高鐵樞紐地位，僅次于金華，相當于在金華西北方向65公里處，再造一座“金華城”。從長遠發(fā)展來看，建德也必將復制金華的發(fā)展軌跡，有望再現(xiàn)往日“嚴州府”的榮光！
▼建德高鐵樞紐區(qū)位圖
下涯-楊村橋高鐵新城片區(qū)主導功能是交通集散、商務辦公，休閑度假，目前片區(qū)內無盤可售，距離最近的新盤是建德舊縣城梅城鎮(zhèn)上的玉泉雅苑，到高鐵站有10公里之遙，在售小高層，78-100平米，1梯3戶，均價8500元/平米。項目位于嚴州中學北側，靠近利瑪廣場。
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建議與忠告
1. 均價5600元/㎡的杭州最低價神盤，“噱頭”大于實際意義。連所謂的“途家托管”酒店式公寓（40年產權）都是毛坯交付，可見其租金回報率根本無法保證。
2. 新安江城區(qū)新盤，目前只有殯儀館隔壁的恒大林溪郡隨到隨買。剛需“新房癌”患者，可以買碧桂園望江臺，這一批來不及上車，就認籌下一批，總有輪到你的時候；改善自住客，可以選城東區(qū)塊二手房（秀水華庭、龍源御景園、水韻天城三個臨江盤隨便挑）；土豪們可在橋東區(qū)塊，選擇綠城春江明月或綠城玉蘭花園二手房。
3. 接受洋安新城的自住客，洋安新盤目前隨到隨買，只是面江房源都朝北，價值肯定不及橋東和城東區(qū)塊。
4. 投資客目前不宜進場建德，新安江現(xiàn)在14000-22000元/平米的房價，隔壁淳安千島湖坐北朝南一線湖景的新盤，從天湖甲著（13000元/㎡）到千島湖壹號（21000元/㎡）隨便挑！
未來高鐵新城如果有離高鐵站近，一線臨江，兼具休閑度假和自住功能為主的品牌樓盤出現(xiàn)，10000元/平米以下的，有抄底價值，高于14000元/㎡的堅決不碰！
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